Як купити житло: дачні кооперативи

Будинки і ділянки в дачних кооперативах — категорія нерухомості, яка заслуговує на окремий опис. При поверхневому вивченні не зразу видно різницю між селом і дачним кооперативом. А вона є: села, на відміну від дачних масивів, мають хоч якусь інфраструктуру: адміністрацію, пошту, школу, медпункт, клуб і так далі. У кооперативах все це донині перебуває в зародковому стані. До недавнього часу в дачних кооперативах можна було прописатися лише через суд — якщо довести, що це твоє єдине житло. Зараз, після адмінреформи, дачні кооперативи формально «причепили» до сіл, хоча саме село може перебувати в 5-10 км від масиву. Але прописка вже можлива. Але кооперативи (дачні, садові, городні, риболовецькі) розвиваються за власним особливим сценарієм. Як - читайте у нашій черговій публікації з циклу "Як купити житло?".

Історія

Ми свідомо уникнемо нетрів, які пов'язані з походженням термінів «дача» і «кооператив». Дачі були ще за Петра Першого, «колективні сади» почали створювати в 30-ті роки XX століття. Але, якщо відразу перескочити до сучасних масивів, на яких тепер знаходяться дачні кооперативи, то їх освоєння почалося в 50-60-х — в ті роки держава почала виділяти стандартні 5-6 соток під «садівничі товариства». «Я ще пам'ятаю, як тут залишалися воронки від бомб — нам доводилося все це закопувати», — згадує житель «Куліндорівських дач» під Одесою Сергій Петрович. Будувати тут можна було тільки «літні будиночки для зберігання лопат», але потихеньку такі масиви розширювалися. Хтось задовольнявся дерев'яним мікрожитлом на 15 квадратних метрів, а хтось нахабно ставив двоповерхові хороми. Наявність такої нерухомості закріпило споживчий ідеал в СРСР — «квартира, автівка , дача».

80-90-ті

В період перебудови жителям СРСР, як і раніше, виділяли землі під дачну забудову. В Одеській області під дачні кооперативи віддавали найменш цінні орні землі в 20-50 км від обласного центру. «Ось тут, де зараз ви бачите сади, був просто лисий пагорб, їздила вантажівка і з неї вручну вбивали межові стовпи. Щоб дістатися дачі, ми сідали на електричку, їхати до села Дачне, йшли звідти 7 км польовою грунтівкою. Приходиш на дачу, цілий день колупати суху землю упереміш з соломою, потім йдеш на електричку додому. Романтика », — розповідає власник дачної ділянки в ОСК «Чайка» Андрій. Землі в цьому кооперативі видавали дорожникам, геологам, інженерам. Тому, замість стандартних будиночків, тут можна було бачити старі автобуси, кунги і навіть плацкартні залізничні вагони, в яких селилися радянські дачники. У кого не було вагончика, той збудував будиночок з підручного мотлоху (різного роду речі, які вивезли з міст на дачі в 80-90-ті роки, розгрібають до сих пір). Не весь непотріб годився для будівництва, тому деякі речі, наприклад для чогось вивезений бюст Леніна, можна було побачити прямо в городі. Якщо водилися гроші, то будували капітальний будинок. Тоді в моді були двоповерхові дачі з місцем під машину в підвалі або напівпідвалі (потім усвідомили, що це непрактично: надто крутий спуск і в підвал затікає вода, тому простіше ставити машину у дворі під навісом або будувати окремий гараж). У якості будматеріалів завозили готові бетонні плити для фундаментів, а також злам зі старих одеських будинків (донині на цих дачах можна знайти цеглини з тисненням заводу «Бланкъ»). Разом з цим копали артезіанські свердловини, будували водопровід, електрику. Вже тоді пенсіонери залишали квартири в місті під здачу або дітям, щоб самим переселитися на дачу. А ще в дачні кооперативи почали заходити безхатченки — тут можна було знайти некваліфікований заробок, кольорові метали. Деякі власники будинків спеціально селили у себе в підвалах таких людей для охорони будинків — їх тоді називали «свої безхатченки». Світло в кооперативах часто відключали, а воду давали раз в три тижні — за спеціальним розкладом. На цей розклад і орієнтувалися дачники: «20-го дадуть воду, тому треба їхати на дачу!»

 2000-2010-е

Повним ходом йде приватизація ділянок. Кількість людей, що переселилися в дачні кооперативи значно збільшилася. Побільшало добротних капітальних будівель. З'являються підприємці, які відкривають продуктові та будівельні магазини, аптеки, бари, невеликі готелі.

В основному це стосується кооперативів в 30-кілометровій зоні. Далі від міста — бідніше будинки, менше людей, які живуть постійно, більше «занедбанок», на яких живуть все ті ж безхатченки. Крадіжки — масово. Рідко яку дачу не грабували по 2-3 рази. Виносять усе — інструмент, металеві корита, мангали, дроти. «Ніяка охорона не рятує. Останній раз грабанулі будинок — забрали навіть закрутки. Розкрили банки з компотами та випили прямо тут на ділянці », — скаржиться дачниця Ірина. «Виявилося, що у мене в вагончику зимували якісь особистості. І, мабуть, добре жили - варили тут собі супчик, вели якесь господарство. А навесні пішли, але забрали з собою металеву пічку», — розповідає дачниця Людмила.

Шахрайство відбувається не тільки на низових рівнях. Виявилося, що дачники — це цінний ресурс, який вигідно очолити для того, щоб «заробити». Наприклад, якщо старі власники ділянки не зробили держакт і давно не відвідують дачу, можна їх вигнати з кооперативу, а саму ділянку продати комусь іншому. Або можна зібрати гроші «на благоустрій» і... нічого не зробити. «У 2009-му році з нас зібрали гроші на будівництво газопроводу. Уклали договір — все як годиться. Навіть проклали труби, а он там поставили газорозподільну станцію. Потім все кудись зникло, навіть нова газорозподільна станція », — розповідає Олексій, житель дачного кооперативу. Голови кооперативів змінюють один одного, звинувачуючи у всіх бідах «папередніков». Процвітає навіть місцевий сепаратизм — хтось намагається створити свій кооператив, щоб «забезпечити квитками» його членів. Як підсумок: в судах десятиліттями вирішують, хто має рацію, а хто винен. Договорами на обслуговування майже ніхто не заморочується — просто приходять і кажуть: «Тепер ви платите нам — ось наш розрахунковий рахунок». І люди... платять. Платять, наприклад, тому що хтось бере контроль над водопроводом і шантажує їх цим. Або просто так платять, «тому що  так сказали». Проблема не тільки в успішному шахрайстві, але й в зношених комунікаціях — адже їх раніше будували для обслуговування літніх будиночків. Тепер потужності електрики не вистачає, старий металевий водопровід згнив або просто вкрадений. Газ не провели, каналізації не було ніколи — всі користуються вигрібними ямами. На цьому тлі з'являються як відверто шахрайські, так і цілком успішні приватні проєкти по створенню локальних водопроводів. Крім того, в дачних кооперативах з'являється інтернет. Ринок все ж таки бере своє.

Наші дні

Незважаючи на всі труднощі, на дачу тепер можна не тільки їздити — тут можна жити і працювати не тільки в городі. Тут можна прописатися. Відсоток пенсіонерів зменшується за рахунок припливу молоді, якій подобається жити в провінції. Розвивається самоврядування: активісти можуть, наприклад, скооперуватися в месенджерах і своїми силами побудувати дитячий майданчик, скинутися на ремонт загальних доріг, на освітлення, на охорону. Боротьба за владу триває, але в ній вже беруть участь самі жителі. Вимоги до адміністрації ростуть. Ціни на об'єкти теж, але тільки на ті, де є все необхідне для життя. У дачних кооперативах можна взяти просто 6 соток за 1500-2000 тис. у.о., а можна капітальний будинок з усіма зручностями, десь в середньому від 15 до 50 тис. у.о. Ціна залежить не стільки від площі будинку, скільки від додаткових переваг об'єкта. До них відносяться:

• наявність всіх документів — на ділянку і на будинок (якщо об'єкт продається «по садовій книжці», то це «фількіна грамота» — не ризикуйте даремно);
• близькість водойми (море, лиман) або вид на водойму;
• близькість лісу (так, під Одесою є штучні лісочки з сосен) або прилягання ділянки до лісопосадки (в цьому випадку відбувається використання самої посадки аж до самозахоплення додаткової землі);
• вигідне розташування ділянки в самому кооперативі (краще, якщо це центральні вулиці кооперативу і десь близько є зупинка автобуса);
• утеплений будинок з проведеними всередину комунікаціями;
• наявність сусідів, які живуть цілий рік (менше шансів, що ваш будинок пограбують);
• кілька ємностей для води (наливний колодязь + пластиковий бак, наприклад).

У продажу з'являються навіть «елітні об'єкти» з гаражами на кілька машин і басейнами — хтось намагається будувати тут свій власний рай. «Тут поблизу купив кілька ділянок депутат Верховної Ради та відгрохав собі та-аку хатину! Здавалося б, що він шукає в нашому закутку? Виявилося, що поруч — в селі Алтестово — оселився якийсь китайський знахар. Так ось кажуть, що цей депутат - його пацієнт», — розповідає дачник Андрій.

Занедбаних ділянок з капітальними будинками, побудованими ще в 90-х тут як і раніше багато. Але їх теж виставляють на продаж, причому, деякі з об'єктів пропонують «під бізнес» — для будівництва таунхаусів. Так, тут все ще немає інфраструктури, перебої зі світлом і водою. Але люди їдуть! Наскільки швидко дачні кооперативи перетворяться в котеджні містечка з повноцінною інфраструктурою — залежить саме від власників дач.

Автор: Артем Перфілов