Як купити житло: види будинків

Ми продовжуємо цикл "Як купити житло". Сьогодні обговоримо таке питання: а в якому саме будинку краще жити?
В оголошеннях про продаж нерухомості традиційно вказують тип будинку, в якому продається об'єкт. Однак, далеко не всі ці терміни зрозумілі тим, хто нерухомість купує. І якщо визначення "хрущовка" або "чешка" вважається умовно зрозумілим, то "болгарка" або "брежнєвка" вже можуть ввести покупця у ступор. Адже кількість найменувань в класифікаторах на сайтах з продажу нерухомості може перевалювати за сорок (!). У цьому матеріалі поговоримо про основні види будинків, в яких продаються квадратні метри. Сильно заглиблюватися в класифікацію самих квартир поки не будемо — назви планувань типу "трамвай", "напівраспашонка" залишимо без уваги. Інакше ризикуємо зав'язнути у термінології.

 Старий фонд. За підрахунками самих ріелторів, становить майже четверту частину пропозицій по Одесі. В основному це квартири в 1-4-поверхових будинках, побудованих до 20-х років XX століття. Щоб такі квартири купували, в оголошеннях майже завжди пишуть "міцний будинок", хоча насправді навряд чи хтось із маклерів перевіряв ці будинки на міцність, а "черепашник", з якого вони побудовані, на довговічність не претендує. Ще посередники люблять писати в оголошеннях "царський будинок". Чим вище стелі (до 5 метрів), товщі стіни і "центровіше" розташування, тим більше будинок "царський" (старих будинків багато також в менш царських районах Одеси — на Молдаванці, на Пересипу і на Слобідці). Від "старого фонду" можна очікувати абсолютно будь-яких планувань, включаючи санвузли в підвалі, між вхідними дверима або й зовсім на вулиці. "Старий фонд" може бути як дуже дорогим, так і дуже дешевим. Серед пропозицій виникають варіанти типу "самостійне житло на Молдаванці загальною (!) площею в 8,5 квадратних метрів". Новомодні смарт-квартири нехай нервово курять в стороні.

 "Бельгійка". Найкраща частина старого фонду — ще краща, ніж "царські будинки". "Бельгійка" — це типово одеське визначення, яке придумане одеськими ж ріелторами. Звучить красиво, але навряд чи має відношення до Бельгії. За однією з версій, в цих будинках мешкали інженери Бельгійського товариства, яке будувало в Одесі трамвайні лінії. Однак ці будинки настільки гарні, що їх вже встигли поділити на "бельгійки" і "псевдобельгійкі". Канонічно "бельгійкою" називають старовинні 4-5-поверхові кутові будинки з одним парадним входом на розі. Самостійних квартир (до 300 квадратних метрів) під час планування будинку було дві на поверсі (як правило, їх вже перетворили на "комуналки"). Якщо пошукати, то в "бельгійках" можна знайти мармурові сходи, розкішні каміни, дореволюційний паркет. Кажуть, що справжніх "бельгійок" в Одесі — не більше десятка. Найвідоміша — будинок з довгим балконом на розі вулиць Грецької та Катерининської. Але, судячи з оголошень, "бельгійкою" з легкої руки ріелторів називають будь-який гарний старий будинок з мармуровими сходами. Найчастіше "псевдобельгійкі" — це чотириповерхові прибуткові будинки, побудовані на початку ХХ століття.

"Сталінка". Загальна назва житлових будинків, які будували з 30-х до кінця 50-х років. Будинки з поліпшеними плануваннями також можуть називати "обкомівськими". В Одесі це добротні будівлі висотою від 3 до 5 поверхів (в Києві "сталінки" — до 8 поверхів), які за якістю будівництва, планувань, а також за ціною дають фору більш пізнім "хрущовкам". Одеські "сталінки" ділять на довоєнні і післявоєнні. У довоєнних частіше дерев'яні перекриття, а у післявоєнних — залізобетонні. Цікавий факт: деякі одеські підприємці, що займаються будівництвом багатоквартирних будинків, вважають за краще селитися саме в "сталінках". 

"Хрущовка". Мабуть, найпоширеніший вид типових будинків. Для більшої частини п'ятиповерхівок використовується саме термін "хрущовка". "Хрущовки" можуть бути панельними, цегляніми, блоковими, блочно-панельними, блочно-цегляними. У ріелторському середовищі, також, виділяють п'ятиповерхові "болгарки", "московки", "старомосковки", "ленінградки", "угорки" тощо. Відмінності кожної з них — трохи кращі планування, роздільний санвузол, стеля вище на 5-10 см, наявність місця для стінної шафи, балкони на торці будівлі, характерні витягнуті вікна парадної. Але, якщо не морочитися, то "хрущовка" залишається "хрущовкою", хоч і з витягнутим вікном парадної. Є й інший нюанс: хоча цьому виду житла пророкували найбільше падіння в ціні, за підсумком останніх років у "хрущовок" з'явилися нові прихильники — ті, кому не до душі нові 25-поверхові новобудови. Погодьтеся, двори одеських Черемушек все-таки вільніше. Плюс — ще й не за всі гроші світу. Хоча ще дешевше, наприклад, може бути ...

 "Гостинка". Цей вид нерухомості заслуговує, щоб про нього написали окремо. "Гостинками" називають малогабаритні однокімнатні квартири в 5-ти- і 9-поверхових будинках з коридорами готельного типу. Виділяють "гостинки" двох типів — з кімнатами в 12 і в 18 квадратів. Загальна площа "гостинки" не перевищує 26 квадратних метрів. Ну, і коштують вони ще дешевше "хрущовок".

 "Брежнєвка". Колишні символи величі одеських Черьомушек — горді дев’ятиповерхові однопарадні "брежнєвки" з лоджіями, склоблоками й охровою плиткою. Варто зазначити, що до терміну "брежнєвка" відносять масу інших поліпшених у порівнянні з "хрущовками" будинків, висотою від 5 до 14 поверхів. В "брежнєвках" можуть розміщуватися і "гостинки". "Брежнєвки" іноді називають "пращурами висоток".

 "Харківка". Більш нові (в порівнянні з "брежнєвками") "харківки" — багатосекційні будинки, розроблені харківським інститутом "Міськбудпроєкт". Зовні схожі на дев'ятиповерхові панельні "хрущі". Всередині відрізняються наявністю ліфта і збільшеною аж до дев'яти квадратів кухнею. В Одесі "харковки" будували у селищах Котовського і Таїрова.

 "Чешка". Ніхто достеменно не знає, чому панельні 9-12-поверхівки найбільш розповсюдженої "серії 480" з характерними косими балконами назвали "чеським проєктом". За однією версією, кияни, які насправді розробляли цей проєкт, їздили обмінюватися досвідом у Чехословаччину. За іншою — в них селили в СРСР якихось чеських робітників. Так це чи не так, але ріелтори досі з ностальгією говорять про "чешечки" як про щось приємне. Ну так, в порівнянні з "хрущовками", "чешка" — це дуже приємно.

 "Сотова". Її називають найкращим проєктом часів радянської забудови. Хоча назва "сотова" поширена лише в Одесі — чомусь одеські продавці нерухомості угледіли в панельних шістнадцатіповерхівках схожість з бджолиними сотами. Просторі кімнати, великий передпокій, широкі лоджії, пасажирський і вантажний ліфт — вся ця розкіш коштує в середньому набагато дорожче, ніж житло в інших типових будинках. Однопарадні "сотові" ще називають "свічками".

 "Югославка". Так називають нечисленні 16-поверхові монолітні будинки із закругленими кутами і балкончиками, побудовані у 90-х роках. Хоча деякі ріелтори не соромляться писати "югославка", характеризуючи будь-який будинок, побудований за монолітною технологією — починаючи з 1976 року. Тобто на ріелторському слензі "югославка" читаємо як синонім "моноліту". Чи варто говорити, що жодного стосунку до Югославії ці будинки не мають?

 "Спецпроєкт". Найбільш "розмитий" термін — до нього входять всі багатоквартирні будинки, які не належать до типових проектів. Свого часу "спецпроєкти" будували за індивідуальним замовленням міністерств, відомств, кооперативів. Під "спецпроєктом" можуть мати на увазі, наприклад, п'ятиповерховий "пароходскій" будинок, який зроблений з цегли або черепашнику і має, на відміну від "хрущовок", повноцінне горище. Або "неформатну" дев'ятиповерхівку, побудовану із силікатної цегли. Також в категорію "спецпроєкти" перейшли всі нетипові будинки, побудовані в 90-х і 2000-х роках.

 У нашому дослідженні ми, звичайно, врахували не всі варіанти, які пропонують ріелтори. Ми навмисно не написали про погано визначені "висотки", загадкові "покращенки", про "бамовський проєкт", а також про рідкісну "серію Черніговгражданпроєктреконструкції". Але ми обіцяємо невпинно підвищувати свою кваліфікацію і з'ясувати всі подробиці.

 Автор: Артем Перфілов