Як купити житло: надійність вторинки

Надійність пропозицій, безпека угод з купівлі-продажу житла, збереження грошей — ці тези йдуть пліч-о-пліч з вітчизняним ринком нерухомості. Чим загрожує інвестування в новобуд, ми говорили в минулому матеріалі. Вважаєте, що на вторинному ринку простіше? Ні. Тут багато своїх "тарганів".

Тарган 1. Історія нерухомості

Історія нерухомості — це не тільки витончені фасади і стелі з ліпниною. Чим старіша житлоплоща, тим частіше вона змінювала своїх власників, піддавалася поділу, перебудові, можливо, арешту та викупу. "На вивчення історії об’єкту може піти цілий день, і навіть не один. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, залежно від давності створення розділу, знаходиться величезна кількість документів, які супроводжують існування такої нерухомості. Це можуть бути і договори, і свідоцтва, і рішення судів. Крім цього, нерухомість може закладатися, здаватися в оренду, трансформуватися в кілька об'єктів. Важливо зробити юридичну оцінку по всіх перерахованих вище епізодах, щоб ніде не було навмисної помилки, яку б ретельно вуалювали і яка, в свою чергу, може послужити підставою для скасування прав власності кінцевого покупця. На жаль, у нас в країні досить часто нотаріуси не заглиблюються в настільки детальну юридичну експертизу. Вони можуть прикритися нормою в законі, в якій йдеться, що вони не мають право давати оцінку законності попереднього рішення, прийнятого державним реєстратором та/або нотаріусом. І, доки відповідне право не відмінено судом, воно має законну юридичну силу", — розповідає нотаріус Наталія Чужовская.

Приклад, в якому стовпчик документів на вторинку може здатися надто високим, наводить і адвокат Валерія Булавенко: "З 1995 року квартирою володів якийсь Гольц, після якого вступив в спадок син. Але син був з іншим прізвищем — Берг. Він, в свою чергу, брав кредит під заставу цієї квартири і не виплатив кредит вчасно. В результаті на об'єкт було накладено арешт, потім квартиру виставив на торги банк. Але Бергу вдалося викупити її у банку. Якщо поверхнево дивитися на документи, то це ситуація з ознаками шахрайства. Однак, якщо дослідити генеалогічне древо Гольца і ​​Берга, вивчити кредитний договір і документи, що підтверджують викуп у банку закладеного майна, можна прийти до абсолютно іншого висновку — документи на дану квартиру не прості, але без ознак шахрайства та порушення законів України".

 Що робити? Шукати нотаріуса, який зможе попередити ці ризики. Або, принаймні, не посоромиться на них вказати.

 Тарган 2. Стан житла

 В оголошеннях про продаж нерідко пишуть, що в квартирі виконаний "капітальним ремонт". Але за красиво покладеною плиткою буде важко роздивитись, чи замінені труби. Якщо стіни виконано з "вагонки", то є велика ймовірність, що за нею виявиться цвіль або реальні таргани. "Купили житло в центрі Одеси. Будинок і двір — супер, але квартира виявилася "вбитою". Господарі зробили накладні стінки з гіпсокартону, типу "свіжий ремонт". Обидва рази, коли ми приходили на огляд, там господиня смажила якісь оладки, тому запах цвілі ми виявили занадто пізно. Довелося все розвалити і робити гідроізоляцію нормально ", — розповідає новоспечена власниця квартири Анна.

Цілком можливо, що в квартирі все ідеально. А от якщо ви запитаєте про стан горища або підвалу в самому будинку, то є шанс отримати від ріелторів таку відповідь: "Вам не все одно? Адже тут середній поверх". Ні, не все одно. Якщо дах тече і в підвалі мокро, то від цього страждає весь будинок — разом із середнім поверхом.

Що робити? Під час огляду вторинки брати з собою знайомих ремонтників або замовляти технічну експертизу. Причому не тільки самої квартири, але й будинку в цілому.

Тарган 3. Кількість власників

У нерухомості може бути кілька власників, в тому числі тих, прізвища яких не зазначено в праві власності. Але ці особи можуть претендувати на квадратні метри, оскільки майно було придбано в шлюбі. Чоловік або дружина можуть несподівано передумати продавати квартиру або вимагати свою частку.

Що робити? У таких ситуаціях потрібно зібрати всіх власників і претендентів у нотаріуса в один час з оригіналами необхідних документів. І щоб у всіх співпало написання прізвищ імен та по батькові в усіх пред'явлених оригіналах документів.

Тарган 4. Реєстрація місця проживання

Або, по-старому, прописка. Цей пункт перегукується з попереднім. Точніше — органічно його доповнює. На ріелторському слензі "квартирою з тарганами" називають житло, в якому прописані неповнолітні діти. Справа в тому, що держава законодавчо піклується про те, щоб дітей не виписували "на повітря". Тому їх в обов'язковому порядку потрібно прописати в іншому місці.

Що робити? Вимагати від власників довідку про те, що в квартирі ніхто не прописаний.

Тарган 5. Борги за комунальні послуги

Якщо попередні власники квартири не дуже акуратно сплачували рахунки за комуналку, то це дійсно може позначитися на нових власниках. "Бувають випадки, коли борги за комунальні послуги прирівнюються до нормативної оцінки нерухомості, що в свою чергу дає право накласти арешт на все майно або на його частину — до повного погашення таких боргів. Плюс, звичайно, будуть враховані додаткові витрати за примусове виконання", — розповідає адвокат Валерія Булавенко.

Що робити? Вимагати від продавців довідки про відсутність боргів за комуналку. Адвокати нагадують, що це не одна довідка — потрібно звертатися в усі компанії, які надають комунальні послуги в цьому будинку.

Тарган 6. Підвали та горища

Де факто це дуже зручно — мати в розпорядженні свій підвал або горище. Такі об'єкти (іноді з вказаною житловою площею занадто малого розміру) на ринку пропозицій вдосталь — приміщення захоплюється власниками квартири на першому або останньому поверсі, ремонтується і експлуатується як "своє". Однак варто пам'ятати, що де-юре, згідно зі статтею 382 (пункт 2) Цивільного кодексу України, "усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку".

Що робити? Навіть якщо у власника "узаконені" підвал або горище, ці документи варто ще раз подивитися, показати їх юристу. Якщо їх видавав якийсь ЖЕК, то вони можуть виявитися суперечливими, оскільки не ЖЕК є власником нерухомості. Якщо ж продавці або ріелтори кажуть, мовляв, "це легко узаконити, тому що воно над вами або під вами" — не вірте, це не легко. Щонайменше тому, що наявність загальної підлоги або стелі не є підставою для захоплення цієї площі. Або запропонуйте продавцям самим це зробити, адже це "так легко!"

Тарган 7. Заставне майно

Багато сайтів банків мають окремий розділ, через який реалізуються об'єкти нерухомості за привабливою ціною, іноді вполовину меншою за ринкову — заставне майно. "Такі об'єкти призначені для дуже сміливих покупців, оскільки вони є ризиковими. Наприклад: кредит був взятий юридичною особою під заставу 5-ти об'єктів нерухомості. Юридична особа перебуває в стадії банкрутства, і банк виставляє на торги заставне майно. Об'єкт №1 з усього списку заставного майна особливо привабливий для вас, але чи може хтось гарантувати покупцеві цього об'єкта факт "незвернення" кредиторів цієї юрособи в суд про відшкодування боргів підприємства-банкрута за рахунок саме цього об'єкта № 1? Чи вірно була проведена експертна оцінка цього об'єкту щодо ринкової ціни? Чи враховані всі поліпшення об'єкта при проведенні оціночної вартості? І ще дуже багато моментів, які слід перевіряти", — зазначає адвокат Валерія Булавенко.

Що робити? Якщо об'єкт дуже подобається, то бажано опрацювати всі ризики з юристом, який розбирається в банківській справі.

Автор: Артем Перфілов