Что нужно для продажи земельного участка: советы и предостережения

В Украине активно проводятся земельные реформы. Граждане получили возможность свободно распоряжаться своими земельными участками, в частности продавать их, что ранее было невозможно. Специалисты приемной Украинского Хельсинкского союза по правам человека в г. Одесса рассказали об актуальных реформах в земельном законодательстве, как продать и купить земельный участок сельскохозяйственного назначения, какие документы для этого нужны и каковы особенности заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Поэтапное реформирование рынка земли

С 1 июля 2021 года стартовал первый этап земельной реформы. Был отменен соответствующий мораторий, действовавший еще с марта 1992 года, и разрешена продажа земли в Украине. Таким образом, граждане Украины (физические лица) получили возможность приобретать до 100 гектаров.

С 1 января 2024 года стартовал второй этап земельной реформы: земельные участки могут приобретать не только физические лица, но и юридические, при этом объем собственности может составлять не 100 га, а целых 10 тысяч га.

Какие земли входят в состав земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, либо предназначенные для этих целей.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся:

• сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и перелоги);
• несельскохозяйственные угодья (хозяйственные дороги и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям других категорий, земли под хозяйственными постройками и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, земли под объектами производства биометана, являющимися составными частями комплексов по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции, земли временной консервации и т. п.).

Что необходимо для продажи земельного участка

Следует начать с того, что земельный участок должен быть выделен в натуре (на местности), у него должен быть соответствующий кадастровый номер. Ну и, конечно, для продажи необходимо надлежащим образом оформленное право собственности на этот земельный участок.

Документы, необходимые для продажи земельного участка, в каждом случае индивидуальны. Ориентировочный перечень может выглядеть следующим образом:

• паспорт гражданина Украины;
• справка о регистрации места жительства (если паспорт в виде карточки);
• РНОКПП (идентификационный код);
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (это могут быть государственный акт о праве собственности на земельный участок, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на земельный участок, распоряжение и т. п.);
• нотариально заверенное согласие одного из супругов на продажу земельного участка, если он был приобретен в период брака;
• договор аренды земельного участка по праву эмфитевзиса (если имеется);
• выписка о земельном участке из Государственного земельного кадастра — можно заказать онлайн на сайте Госгеокадастра или в Центре предоставления административных услуг по месту нахождения земельного участка;
• нормативно-денежная оценка земельного участка;
• отчет об экспертной денежной оценке земельного участка — владелец пая заказывает у эксперта-оценщика. От этой оценки зависит, какой будет сумма налогов, уплачиваемых продавцом. Согласно закону, налог на доходы от продажи земельного участка определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже экспертной денежной оценки земельного участка. Также до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения (паев) не может быть ниже их нормативной денежной оценки.

Что нужно для покупки земельного участка

Примерный перечень документов может выглядеть следующим образом:

• паспорт гражданина Украины;
• справка о регистрации места жительства (если паспорт в виде карточки);
• РНОКПП (идентификационный код);
• документ, подтверждающий официально полученный доход;
• нотариально заверенное согласие одного из супругов на покупку земельного участка и т. п.

Кроме того, для заключения сделки сторонам понадобится банковский счет. Оплата будет осуществляться в безналичной форме и только при наличии у покупателя документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается право собственности на землю.

Как заключить договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению.

В первую очередь следует выбрать нотариуса, который будет осуществлять удостоверение договора. Выбор нотариуса согласовывается сторонами договора. Однако следует обратить внимание на то, что нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения имущества или по месту пребывания (месту регистрации) одной из сторон договора.

Затем необходимо согласовать цену купли-продажи, а также распределение расходов на услуги нотариуса и налогообложение при заключении договора. 

Также следует проверить земельный участок по кадастровому номеру в Едином государственном реестре судебных решений. Таким образом вы узнаете, оспаривалось ли право собственности на земельный участок, существуют ли межевые споры, не находится ли он под арестом и не был ли передан в ипотеку.

И уже после этого вы можете обратиться к нотариусу с целью заключения договора. Результатом заключения и подписания договора станет внесение сведений о заключённом договоре в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Можно ли продать часть земельного участка

Да, это возможно. Владелец может принять такое решение, но при определенных условиях. Отчуждение половины, 1/3 или других долей участка требует нотариально заверенного согласия каждого из совладельцев. Согласно закону, они имеют право преимущественной покупки.

Можно ли продать земельный участок, сданный в аренду

Да, но арендатор имеет право преимущественной покупки земли сельскохозяйственного назначения. Владелец должен письменно уведомить арендатора о намерении продать участок с указанием цены. Необходимо сохранить копию почтового уведомления о получении адресатом ценного письма или копию письма с подписью арендатора о получении уведомления и датой.

Арендатор может сразу в письменной форме отказаться от реализации своего права, тогда сделку можно провести быстро. На принятие решения у арендатора есть месяц, после чего можно продавать землю; в случае молчания арендатора сделку можно заключить через 31 день после даты получения им уведомления. Документы необходимо предоставить нотариусу.

Можно ли продать земельный участок без личного присутствия собственника

Да, это можно сделать по доверенности. Если собственник земли отсутствует, договор купли-продажи от его имени и в его интересах заключает доверенное лицо. 

Основание — доверенность, заверенная:

• украинским нотариусом в любом регионе Украины на голубом бланке с внесением в реестр доверенностей;
• официальным государственным представительством Украины за рубежом (консульство / посольство);
• иностранным нотариусом с обязательным переводом и апостилем.

Одесская общественная приемная УГСПЛ оказывает правовую помощь пострадавшим от войны при поддержке Программы Агентства США по международному развитию (USAID Ukraine – USAID Украина) «Права человека в действии», которая реализуется Украинским Хельсинкским союзом по правам человека. 

Юлія Лісова

Артем Таукач