Готовое жилье против инвестиций "на котловане": как война изменила логику покупателя

Полномасштабная война изменила не только жизнь украинцев, но и их финансовые стратегии. Рынок недвижимости стал одним из секторов, где эти трансформации особенно заметны. Если раньше инвесторы охотно вкладывали средства в проекты на ранних этапах строительства, то сегодня все больше покупателей отдают предпочтение готовому жилью. Однако это не означает отказ от инвестиций - скорее их переосмысление.

Разбирались вместе ZEZMAN Holdings - ведущим инвестиционно-девелоперским холдингом, базирующимся в Одессе.

Как война изменила поведение покупателей

До 2022 года инвестиции "на котловане" были привычной практикой. Покупатели заходили на старте строительства, получая более низкую цену и перспективу роста стоимости после завершения проекта. Сегодня же ключевым фактором стала безопасность и предсказуемость. Покупатели стали более осторожными: их больше интересуют сроки завершения строительства, репутация застройщика и наличие реализованных проектов. Как следствие, спрос на готовое жилье вырос.

Готовые квартиры сегодня воспринимаются как более безопасный актив. Они не зависят от темпов строительства, позволяют сразу заселиться или начать сдавать в аренду, а также имеют понятную рыночную стоимость.

Однако готовое жилье имеет очевидный недостаток - оно дороже. Покупатель фактически платит за спокойствие и гарантию, но теряет часть потенциальной прибыли, которую можно было бы получить, инвестируя на раннем этапе строительства.

Имеет ли смысл инвестировать "на котловане" сейчас?

Несмотря на рост интереса к готовым объектам, инвестиции на этапе строительства остаются актуальными - но уже для более опытных или осмотрительных инвесторов.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в 2025 году росла почти во всех городах. А вот продажи в Украине в течение прошлого года открыли в 214 новых ЖК, но ни один из них не в Одессе, что приводит о росте спроса.

Рекордный рост зафиксирован в Одессе (+19% за год), Хмельницком (+14%) и Луцке (+12%).

Кроме того, новостройки предлагают современные планировки, энергоэффективные технологии и продуманную инфраструктуру - то, что все больше ценится как арендаторами, так и конечными покупателями.

Что выбирают современные горожане?

Современные жители выбирают место, где приятно находиться каждый день. Где форма соответствует содержанию. И здесь визуальная айдентика становится тем невидимым, но очень мощным инструментом, который превращает набор зданий в сообщество. Это один из факторов, который способствовал созданию комьюнити городка, которое вовлечено во все сферы жизни. ZEZMAN Holding видел потребность в том, чтобы люди не были одинокими соседями, а имели активность, дружеские отношения и пространство для совместной жизни. В такой модели поведения застройщик играет роль организатора, создавая условия, где люди могут коммуницировать ближе.

<span><span><span>ARTVILLE - пример того, как сознательное проектирование и последовательное визуальное решение могут формировать не только узнаваемость, но и новую городскую культуру. И, возможно, именно за такими городками - будущее наших городов. Зрительное восприятие среды - не менее важная составляющая. Человек подсознательно тянется туда, где красиво, упорядоченно, логично.</span></span></span>

<span><span><span>В ARTVILLE этот принцип реализован комплексно: от айдентики в логотипе до цветовых акцентов на фасадах. Цвет здесь выполняет не только эстетическую, но и навигационную функцию - жителям легко ориентироваться в пространстве, даже детям. Идея живого пространства здесь воплощена через синтез дизайна и архитектуры. Дворы имеют свою структуру, они закрыты от машин, украшены скульптурами, стрит-артом, инсталляциями. Это пространство, которое хочется исследовать. </span></span></span>

<span><span><span>Айдентика ARTVILLE чувствуется в деталях: шрифт на вывесках, цветные схемы, даже то, как оформлены почтовые ящики или указатели. Это формирует не просто стиль - это создает ощущение целостной среды, которая работает на настроение, восприятие пространства, на желание жить именно здесь.

В современных условиях инвестиционная логика на рынке недвижимости в Одессе не исчезает - она трансформируется. Если раньше ключевыми факторами были локация, цена и потенциал роста стоимости, то сегодня все большее значение приобретают безопасность, автономность и способность жилой среды адаптироваться к кризисным условиям.</span></span></span>

<span><span><span>На этом фоне особенно показателен пример жилого городка ARTVILLE, где концепция "город в городе" приобретает новый смысл. Речь идет уже не только о комфорте, а о системной автономности, которая позволяет жителям сохранять качество жизни даже в нестабильных обстоятельствах.</span></span></span>

<span><span><span>В частности, важным фактором для инвесторов и жителей становится наличие укрытий на территории комплекса - как базового элемента безопасности, отвечающего актуальным вызовам. Это не дополнительная опция, а необходимый стандарт, который все чаще влияет на решение о покупке.</span></span></span>

<span><span><span>Не менее значимой является инженерная автономность. Наличие генераторов, продуманные решения для обеспечения бесперебойной работы инфраструктуры во время отключений электроэнергии и воды - это те практические вещи, которые еще несколько лет назад воспринимались как бонус, а сегодня стали критически важными. В этом контексте инвестиция рассматривается не только как финансовый актив, но и как вклад в стабильность повседневной жизни.</span></span></span>

<span><span><span>Дополнительную ценность формирует и образовательная инфраструктура. Функционирование школы непосредственно на территории жилого городка значительно упрощает жизнь семей с детьми, снижает логистическую нагрузку на родителей и создает более предсказуемую и безопасную среду для обучения.</span></span></span>

<span><span><span>Таким образом, сегодня инвесторы все чаще оценивают недвижимость не только через призму доходности, но и через способность объекта обеспечить базовые потребности - безопасность, автономность и устойчивость к внешним вызовам. И именно эти характеристики постепенно становятся новыми маркерами качества жилья в Одессе.</span></span></span>

<span><span><span><span>Одесса: город, где инвестиционная логика трансформируется, но не исчезает</span></span></span></span>

<span><span><span>Одесский регион особенно показателен в этом контексте. С одной стороны, война повлияла на рынок: покупатели стали более осторожными, а темпы сделок менялись в зависимости от ситуации с безопасностью. С другой - Одесса остается городом с мощным потенциалом.</span></span></span>

<span><span><span>По данным Госстата, в 2025 году в Одессе введено в эксплуатацию 0,61 млн м² жилья, что больше, чем за весь 2024 год (0,58 млн м²). Это свидетельствует об активности застройщиков и стабильном спросе на жилье в регионе.</span></span></span>

<span><span><span><span>Новая инвестиционная логика - не отказ, а эволюция</span></span></span></span>

<span><span><span>Война не уничтожила инвестиционный интерес к недвижимости - она его трансформировала. Покупатели стали более рациональными, требовательными и внимательными к деталям. Они уже не просто ищут самую низкую цену, а оценивают надежность застройщика, перспективы локации и реальное качество проекта.</span></span></span>

<span><span><span>В этой новой реальности инвестиции в недвижимость в Украине остаются целесообразными. Особенно если речь идет о первичном рынке в таких городах, как Одесса, где спрос на качественное жилье сохраняется несмотря на все вызовы.</span></span></span>

Олена Болган