Десятки мільйонів повз бюджет: яких збитків зазнає Одеса через знищення парку «Аркадія»

У 2014 році Одеська міська рада надала ТОВ «Аркадія-Сіті» дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення принаймні трьох земельних ділянок в оренду строком на 49 років загальною площею близько 2 га, в тому числі за рахунок території об’єкту культурної спадщини і пам'ятки архітектури та містобудування місцевого значення Парк «Аркадія». За нашими підрахунками, сукупні втрати місцевого бюджету м. Одеси за 7 років та 7 місяців (з лютого 2014 по вересень 2021 року) можуть становити більше 80 мільйонів грн.

Як відбулося знищення одеської «Аркадії», досліджував  Центр публічних розслідувань.

Ландшафтний парк «Аркадія» було створено у 1930-х роках, він мав пологий спуск до моря, унікальні природні умови, мальовничий рельєф, паркову зону, що виходила в тиху бухту з широким пляжем, чим забезпечувалось видовищне розкриття ландшафту природної Аркадійської балки. До 2013 року об’єкт культурної спадщини і пам'ятка архітектури Парк «Аркадія» в цілому залишався тихим сімейним місцем відпочинку.

Однак 17 лютого 2014 року між секретарем Одеської міської ради Олегом Бриндаком та TOB «Аркадія - Сіті» було укладено договори про довгострокову оренду терміном на 49 років трьох земельних ділянок:

Забудова "Аркадії" відбувалася з порушеннями

У жовтні 2013 року згідно з рішенням Одеської міської ради було вирішено провести реконструкцію та будівельно-ремонтні роботи з відновлення покриття Аркадійської алеї, паркувального майданчика та водовідведення. Роботи провести за рахунок грошових коштів TOB «Аркадія-Сіті».

Журналісти Центру публічних розслідувань з використанням безкоштовного картографічного сервісу Google, зафіксували етапи та наслідки виконання будівельних робіт на території парку «Аркадія» за адресою: м. Одеса, вул. Генуезька в районі природної Аркадійської балки, із будівництва торговельно-розважального комплексу «Аркадія-Сіті», внаслідок чого, діяльність ТОВ, по факту привела як до зміни традиційного ландшафту природної Аркадійської балки, так і повного знищення інфраструктури, та майже всіх зелених насаджень парку «Аркадія». Наслідок зазначених дій скорочено унікальні озеленені території майже в 7 разів, з близько 1,5 га до 0,2 га.

Ще у 2014 році інспекція Державного архітектурно-будівельного контролю провела перевірку, після якої видала Наказ про скасування декларації про початок будівельних робіт з реконструкції Аркадійської алеї через виявлені недостовірні дані. 

Крім того, у цьому ж Наказі міститься інформація Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, яке своїм листом повідомило, що будівництво виконується з відхиленням від рішень містобудівного розрахунку, а саме будуються об’єкти торгівлі, які неможливо віднести до тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності.

Для більш зручного перегляду відкрийте зображення в новому вікні

А також на ТОВ наклали штраф за порушення у сфері містобудівної діяльності в розмірі 21 тисячі гривень.

За висновком Верховного Суду, об`єкт слід вважати самочинним будівництвом, зокрема, за наявності хоча б однієї з таких обставин:

1) об`єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;

2) об’єкт будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи;

3) об`єкт будується без належно затвердженого проекту з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, скасування відповідного документа, що дає право виконувати будівельні роботи, може  бути підставою, щоб вважати реконструкцію Аркадійської алеї самочинним будівництвом, що потребує подальшого вжиття заходів для виконання вимог приписів ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та ст. 376 Цивільного кодексу України щодо знесення самочинно збудованих об'єктів з приведенням земельної ділянки до попереднього стану. 

Однак будівництво не зупинилося, і від парку "Аркадія" не залишилось і сліду. А через три роки після підписання договору із ТОВ «Аркадія-Сіті», 17 серпня 2017 року під час огляду заступником начальника управління культури – начальником відділу охорони об’єктів культурної спадщини Оленою Воробйовою, встановлено наступне:

- розпланувальна схема зазначеної території не відповідає розпланувальній схемі парку «Аркадія», наведеній в Історико-архітектурному опорному плані м. Одеси;

- сучасне трасування доріжок та алей, обриси клумб суттєво відрізняється від схеми, що наведена у зазначеному плані;

- зелені насадження парку «Аркадія» відсутні, кількість нових зелених насаджень не відповідає кількості, що існували до знищення парку;

- паркова декоративна інфраструктура, фонтан, чавунні огородження, бруківка – відсутні;

- знищено історичне ландшафтне середовище, територія забудована капітальними спорудами розважально-торгівельного призначення;

- змінено цільове використання об’єкту парку з історико-культурного призначення на громадське-розважальне.

За результатами складено акт огляду території об’єкту культурної спадщини і пам'ятки архітектури та містобудування місцевого значення парк «Аркадія» з додатками, в якому зафіксовані наведені вище висновки.

Статтею 92 Кодексу України про адміністративні правопорушення передбачена адміністративна відповідальність за Порушення вимог законодавства про охорону культурної спадщини.

При цьому за Статтею 298 Кримінального кодексу України передбачена кримінальна відповідальність за Незаконне проведення пошукових робіт на об'єкті археологічної спадщини, знищення, руйнування або пошкодження об'єктів культурної спадщини.

Тобто порушення вимог законодавства про охорону  культурної спадщини завдає шкоди правам і свободам громадян, захист яких здійснюється в порядку визначеному КУпАП або ККУ в залежності від складу злочинних дій.

Англійське коріння підприємства з паростками Одеської міської ради

ТОВ "Аркадія-сіті" існує з 2011 року, розмір статутного капіталу 310 тис. гривень. Згідно з даними Мінюсту, керівником є Олег Біньковський, а засновниками підприємства стали декілька компаній, що знаходяться у Великій Британії:

У 2021 році помічниця одеського бізнесмена Володимира Галантерника повідомила виданню Forbes, що її шеф має частки розміром близько 50% у багатьох активах на території міста. Серед них була й курортна зона Аркадія Сіті, а також ринок "Привоз", ринок "7-й кілометр", ТРЦ City Center та інші. Галантерник є фігурантом багатьох кримінальних справ, підозрюється у земельних махінаціях за участі одеських топ-чиновників, серед яких чинний Одеський міський голова Геннадій Труханов, ексголова депутатської комісії з питань комунальної власності Василь Шкрябай, чинний виконуючий обов'язки віцемера Одеси Олег Бриндак, який і давав дозвіл на оренду парку Аркадія, а також "права рука" бізнесмена, колишня помічниця-консультант Труханова Альона Попова, юрист Діамід Згонник, "касирка" Галантерника Олександра Косенко та інші. За версією САП, мотивував бізнесмен брати участь в злочинній організації елітним житлом. Сам Галантерник знаходиться за кордоном. 

Збитки місту в НАБУ оцінили на суму понад 500 млн грн.

Що саме знищили та скільки втратило місто

Так, в.о. Одеського міського голови на посаді секретаря Одеської міської ради Олег Бриндак як сторона Орендодавця згідно з договором мав забезпечити належний контроль за виконанням ТОВ «АРКАДІЯ-СІТІ» умов оренди про створення озеленених територій та негайного реагування. 

Проєктна документація, яку замовники готували для затвердження, під час будівництва була змінена:

-   видалення розворотного кільця трамвая №5;

-   повного знищення пам'ятки архітектури та містобудування місцевого значення Парку «Аркадія»;

-     забудови звільнених територій капітальними спорудами торгівельно-розважального комплексу «Аркадія-Сіті»;

-  підведення хозфекальної каналізації до раніше самочинно збудованих капітальних споруд у пляжній зоні (100-метровій водоохоронній зоні) - «Портофіно» та інших розважальних закладів;

-   самочинне будівництво двоповерхової будівлі відділення поліції за межами земельної ділянки, що була відведена під будівництво і яка не має відповідного кадастрового номеру, що підтверджує схема первісного проєкту реконструкції та схема реалізованого проєкту нового будівництва. 

При цьому, умови вказаних вище договорів можуть забезпечувати щорічні, протягом 49 років, втрати міського бюджету. Дві з трьох земельних ділянок (0,9164 га та 0,4583 га) згідно з договором призначені для створення озеленених територій загального користування. Третя ділянка (0,5117 га) - була передана в оренду для експлуатації та обслуговування сімейно-оздоровчого комплексу і подальшої його реконструкції. Грошова оцінка цієї ділянки найдорожча - 14 млн 523 тис. 888,12 грн (2 838,36 грн/м кв.) Інші оцінені в 5 млн 202 тис. 127,88 грн (567,67 грн/м кв.) та 3 млн 239 тис. 814,36 грн (706,92 грн/м кв.), що у 5 та 4 рази менше. 

Відповідно й орендна плата та цих ділянках нараховуються по-іншому - 5% для ділянки з оздоровчим комплексом та 3% для озеленених територій. Однак ці території не використовується за призначенням згідно з договором: як вже було згадано вище, всі три ділянки однаково забудовані розважальними закладами.

Рішенням Одеської міської ради №1267-VI від 20.09.2011 р. затверджено фіксовані відсотки при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі:

12,0%  - для об’єктів індустрії  розваг (нічні клуби, дискотеки, павільйони  гральних автоматів, пункти обміну  валют);

5,0% - для торгівельно-розважальних комплексів та підприємств торгівлі (магазини, об’єкти змішаної, супроводжувальної групи товарів інтернет-клуби, інтернет-кафе);

5,0%  - до  об’єктів громадського харчування  (ресторани, кафе, бари);

Таким чином, фіксована ставка орендної плати на цих ділянках менша у 1,6-4 рази. За нашими підрахунками, щорічні втрати міського бюджету можуть складати більше 2,5 млн гривень.

Таким чином, щорічне ненадходження до місцевого бюджету м. Одеси орендної плати від оренди вказаних земельних ділянок з урахуванням заниження від 4 до 5 разів їх нормативної грошової оцінки та від 1,6 до 4 разів фіксованої ставки становить понад 3,5 млн гривень, що загалом за 7 років та 7 місяців (з лютого 2014 по вересень 2021 року) перевищуватиме 28 мільйонів. 

Крім того, виходячи з індексу інфляції у вересні 2021 року відносно лютого 2014 року на рівні 295%, сукупне розрахункові втрати місцевого бюджету м. Одеси за 7 років та 7 місяців (з лютого 2014 по жовтень 2021 року) можуть становити близько 83 млн грн.

Спроба взяти коментар у заступника Одеського міського голови Олега Бриндака не мала успіху - віцемер не бере слухавку, однак редакція готова надати можливість пояснити ситуацію, що склалася та підтвердити чи спростувати наші підрахунки.  

Матеріал підготовлено в рамках роботи Центру публічних розслідувань