Готове житло проти інвестицій "на котловані": як війна змінила логіку покупця ^{Реклама}

Повномасштабна війна змінила не лише життя українців, а й їхні фінансові стратегії. Ринок нерухомості став одним із секторів, де ці трансформації особливо помітні. Якщо раніше інвестори охоче вкладали кошти в проєкти на ранніх етапах будівництва, то сьогодні дедалі більше покупців віддають перевагу готовому житлу. Проте це не означає відмову від інвестицій — радше їх переосмислення.

Розбиралися разом ZEZMAN Holdings — провідним інвестиційно-девелоперським холдингом, що базується в Одесі.

Як війна змінила поведінку покупців

До 2022 року інвестиції «на котловані» були звичною практикою. Покупці заходили на старті будівництва, отримуючи нижчу ціну та перспективу зростання вартості після завершення проєкту. Сьогодні ж ключовим фактором стала безпека та передбачуваність. Покупці стали обережнішими: їх більше цікавлять строки завершення будівництва, репутація забудовника та наявність реалізованих проєктів. Як наслідок, попит на готове житло зріс.

Готові квартири сьогодні сприймаються як більш безпечний актив. Вони не залежать від темпів будівництва, дозволяють одразу заселитися або почати здавати в оренду, а також мають зрозумілу ринкову вартість.

Проте готове житло має очевидний недолік — воно дорожче. Покупець фактично платить за спокій і гарантію, але втрачає частину потенційного прибутку, який можна було б отримати, інвестуючи на ранньому етапі будівництва.

Чи має сенс інвестувати "на котловані" зараз?

Попри зростання інтересу до готових об’єктів, інвестиції на етапі будівництва залишаються актуальними — але вже для більш досвідчених або обачних інвесторів.

Середня вартість квадратного метра в новобудовах у 2025 році зростала майже в усіх містах. А ось продажі в Україні протягом минулого року відкрили в 214 нових ЖК, але жоден із них не в Одесі, що призводить про зростання попиту.

Рекордне зростання зафіксовано в Одесі (+19% за рік), Хмельницькому (+14%) та Луцьку (+12%) .

Крім того, новобудови пропонують сучасні планування, енергоефективні технології та продуману інфраструктуру — те, що дедалі більше цінується як орендарями, так і кінцевими покупцями.

Що обирають сучасні містяни?

Сучасні мешканці обирають місце, де приємно перебувати щодня. Де форма відповідає змісту. І тут візуальна айдентика стає тим невидимим, але дуже потужним інструментом, що перетворює набір будівель на спільноту. Це один із факторів, який сприяв створенню ком’юніті містечка, яке залучено у всі сфери життя. ZEZMAN Holding бачив потребу у тому, щоб люди не були одинокими сусідами, а мали активність, дружні стосунки та простір для спільного життя. У такій моделі поведінки забудовник відіграє роль організатора, створюючи умови, де люди можуть комунікувати ближче.

ARTVILLE — приклад того, як свідоме проєктування та послідовне візуальне рішення можуть формувати не лише впізнаваність, а й нову міську культуру. І, можливо, саме за такими містечками — майбутнє наших міст. Зорове сприйняття середовища — не менш важлива складова. Людина підсвідомо тягнеться туди, де красиво, впорядковано, логічно.

У ARTVILLE цей принцип реалізовано комплексно: від айдентики в логотипі до кольорових акцентів на фасадах. Колір тут виконує не лише естетичну, а й навігаційну функцію — мешканцям легко орієнтуватися у просторі, навіть дітям. Ідея живого простору тут втілена через синтез дизайну та архітектури. Двори мають свою структуру, вони закриті від машин, прикрашені скульптурами, стріт-артом, інсталяціями. Це простір, який хочеться досліджувати.

Айдентика ARTVILLE відчувається у деталях: шрифт на вивісках, кольорові схеми, навіть те, як оформлені поштові скриньки чи вказівники. Це формує не просто стиль — це створює відчуття цілісного середовища, яке працює на настрій, сприйняття простору, на бажання мешкати саме тут.

У сучасних умовах інвестиційна логіка на ринку нерухомості в Одесі не зникає — вона трансформується. Якщо раніше ключовими факторами були локація, ціна та потенціал зростання вартості, то сьогодні дедалі більшого значення набувають безпека, автономність і здатність житлового середовища адаптуватися до кризових умов.

На цьому тлі особливо показовим є приклад житлового містечка ARTVILLE, де концепція "місто в місті" набуває нового змісту. Йдеться вже не лише про комфорт, а про системну автономність, яка дозволяє мешканцям зберігати якість життя навіть у нестабільних обставинах.

Зокрема, важливим фактором для інвесторів і мешканців стає наявність укриттів на території комплексу — як базового елементу безпеки, що відповідає актуальним викликам. Це не додаткова опція, а необхідний стандарт, який дедалі частіше впливає на рішення про купівлю.

Не менш значущою є інженерна автономність. Наявність генераторів, продумані рішення для забезпечення безперебійної роботи інфраструктури під час відключень електроенергії та води — це ті практичні речі, які ще кілька років тому сприймалися як бонус, а сьогодні стали критично важливими. У цьому контексті інвестиція розглядається не лише як фінансовий актив, а і як вклад у стабільність повсякденного життя.

Додаткову цінність формує й освітня інфраструктура. Функціонування школи безпосередньо на території житлового містечка значно спрощує життя сімей із дітьми, знижує логістичне навантаження на батьків і створює більш передбачуване та безпечне середовище для навчання.

Таким чином, сьогодні інвестори дедалі частіше оцінюють нерухомість не лише через призму прибутковості, а й через здатність об’єкта забезпечити базові потреби — безпеку, автономність і стійкість до зовнішніх викликів. І саме ці характеристики поступово стають новими маркерами якості житла в Одесі.

Одеса: місто, де інвестиційна логіка трансформується, але не зникає

Одеський регіон особливо показовий у цьому контексті. З одного боку, війна вплинула на ринок: покупці стали обережнішими, а темпи угод змінювалися залежно від безпекової ситуації. З іншого — Одеса залишається містом із потужним потенціалом.

За даними Держстату, у 2025 році в Одесі введено в експлуатацію 0,61 млн м² житла, що більше, ніж за весь 2024 рік (0,58 млн м²) . Це свідчить про активність забудовників та стабільний попит на житло в регіоні.

Нова інвестиційна логіка — не відмова, а еволюція

Війна не знищила інвестиційний інтерес до нерухомості — вона його трансформувала. Покупці стали більш раціональними, вимогливими та уважними до деталей. Вони вже не просто шукають найнижчу ціну, а оцінюють надійність забудовника, перспективи локації та реальну якість проєкту.

У цій новій реальності інвестиції в нерухомість в Україні залишаються доцільними. Особливо якщо йдеться про первинний ринок у таких містах, як Одеса, де попит на якісне житло зберігається попри всі виклики.

Олена Болган