Як купити житло: котеджні містечка

"Квартири на землі", "своя інфраструктура", "комплексні рішення", "міняємо стандарти якості життя!" - такими фразами рясніли оголошення про продаж нової нерухомості в 2000-х роках. І саме з такими посиланнями девелопери намагалися продати на той момент дійсно новий для України формат — житло в котеджних містечках. Реклама нерухомості доповнювалася американськими кліпартами — акуратний будиночок та задоволена сім'я на галявині з підстриженою травичкою, квіточками та барбекю. Але щось пішло не так: чи то кінцевий споживач не зрозумів цих меседжів, то чи десь прорахувалися забудовники. Факт залишається фактом — часу з тих пір пройшло багато, а ринок котеджних містечок в Україні й досі не є розвиненим: деякі проекти просто провалилися, пропозицій на цьому ринку навіть зараз не так вже й багато в співвідношенні з багатоквартирними будинками. У чому ж причина? Розбираємося в черговій публікації нашого циклу "Як купити житло?".

Історія

Історія котеджного будівництва в Україні стартувала в середині 90-х років, коли люди з купою грошей очманіло шукали ту саму нову якість життя. Але хаотична індивідуальна забудова хоромами в 1000 і більше квадратних метрів на ділянках з басейнами, ландшафтним дизайном і чотириметровими парканами не дала відчуття повного щастя. Виявилося, що самі по собі палаци існувати не можуть — потрібні ще й дороги, і комунікації, і інфраструктура, і обслуговування, і багато-багато іншого. Тільки в цьому випадку посмішки американської сім'ї з клипарта будуть виглядати щиро. Якщо ж в будинку регулярно вимикають світло або, виїжджаючи з "европалацу", його власник відразу потрапляє в суворий український бруд, то навіщо ці хороми? Ось тоді засновники компанії "Совіньйон" в 1997-му році і почали споруджувати на прибережних землях військового училища власну американську мрію з системою охорони, парками, магазинами, спортивними майданчиками та обслуговуванням. Совіньйон став настільки успішним проєктом, що в підсумку клонував сам себе — з'явилися "Совіньйон-2", "Совіньйон-3", "Совіньйон-4"... І тепер уже, як пишуть на сайті Совіньйона, це "окремий житловий масив з цілковитою інфраструктурою, призначеною для повноцінного проживання". Гарно звучить, чи не так? Що ж заважало зробити щось подібне і інших місцях, застосувавши горезвісні "комплексні рішення"?

2000-2009

Та ніби нічого не заважало. На початку двохтисячних забудовники піддивилися, як це робиться по закордонах, та почали шукати відповідні ділянки, щоб масово насаджувати переваги котеджного проживання в Україні. Під котеджні містечка освоювали райони з приватним сектором, землі санаторіїв, сільськогосподарські угіддя. Нові проєкти "елітних котеджних містечок" з'являлися як у самій Одесі, так і в прибережних на той момент Комінтернівському та Овідіопольському районах Одеської області. Потім виявилося, що котеджні містечка можуть бути не тільки преміум-, але і бізнес- та навіть економ-класу: під останню категорію цілком підходив формат "дуплексів" і "таунхаусів" — котеджів з маленькими ділянками на кілька сімей. Адже, врешті-решт, не всім потрібно багато землі? Деяким споживачам досить місця під автівку і маленьку галявину під мангал. А басейн на території можна зробити, наприклад, спільним. А можна побудувати таунхауси за містом, де ціни на землю нижче. Без вишукувань, зате з перевагами передмістя. І навіть за ціною квартири — з глузду з'їхати! Продаєш квартиру і переселяєшся за місто - нюхати квіти, слухати бджілок і насолоджуватися зоряним небом. З такими проєктами на український ринок почали заходити навіть іноземні компанії. І тут вже вступили в бій маркетологи. Як тільки не заманювали інвесторів в іще не добудовані (а іноді і зовсім незбудовані) котеджні містечка: влаштовували масові презентації з пікніками, їжею в котлах, катанням на конях — все для нашого любого покупця, все. Були випадки, коли до продажів підійшли зовсім нестандартно. В одному з сіл в рекламних цілях дали назву місцевому ставку — його цілком офіційно назвали "озеро Небо", а слоган котеджного містечка почав звучати відповідно: "житло на березі Неба". Поруч з іншим котеджним містечком запланували створити цілий меморіальний комплекс. "Всі ж знають в Одесі 411-ю батарею. Так ось, ми вже домовилися — тут, на залишках 412-ї батареї, буде меморіальний комплекс ще крутіший!" - впевнено говорили забудовники.

2010-2020

І ось тут якраз щось пішло не так. Не обійшлося без впливу криз. Звичайно, були проєкти, які розпродали. Преміум-клас — там, де побудували триметрові паркани по периметру — розійшовся непогано. З бізнес-котеджами було гірше — деякі, щоб продати, довелося розділити на площі менших розмірів. А були проекти, які і зовсім зупинилися. Озеро Небо зберегло свою пафосну назву, але його берега залишилися незабудованими (тих, хто інвестував туди гроші, з сумною іронією стали називати "небожителями"). 412-ю батарею не вдалося уподібнити 411-й. Так, щось там зробили: привезли пару одиниць військової техніки, поставили пам'ятник. І все. Про котеджне містечко, яке активно рекламували, нагадує тепер лише кілька десятків цегляних коробок там, де мало бути понад сотню готових котеджів. Економ-варіанти безпосередньо на кордонах з Одесою, в принципі, розійшлися непогано (хоча деякі з них теж ділили мало не на "смарт-квартири на землі"). Але забудовники поступово усвідомили, що не обов'язково покращувати чиюсь якість життя. Можна на такій самій території побудувати двадцатип’ятиповерхівку та продати її набагато дорожче. І її куплять. Тому що інвестори часто купують не для себе, а для того, щоб заробити на перепродажу або просто зберегти гроші. "На землі в місті, при багатоповерховій забудові, прибуток в рази перевищує прибуток від котеджів", - стверджує девелопер Геннадій Сульдин. Як результат: котеджне містечко на кордоні з містом оточили хмарочосами, які продовжують рости. Це не таке вже й поліпшення якості життя, чи не так?

Що стосується котеджних містечок за містом, то українці, мабуть, просто не відразу зрозуміли різницю між ними та звичайним приватним будинком. Як, в принципі, часто не розуміють, наприклад, навіщо створювати ОСББ. Крім того, виявилося, що наша звичка самим проєктувати та будувати "родове гніздо" погано компонується з тими проєктами, які пропонували забудовники. При цьому процес переселення в передмістя все ж таки триває — люди, як і раніше, "розповзаються" по навколишніх селах і дачних кооперативах.

Наші дні

Останні пару років ринок котеджної забудови знову почав активізуватися. Поки земля під колишніми проєктами в черговий раз закладається в банки або перепродається, в продажу з'являються нові котеджні містечка. "На популярність заміського житла вплинув в тому числі фактор коронавіруса — дистанціювання. Звичайно, нинішня активність не йде в порівняння з тим, що було в 2008-му. Але все-таки вона є, причому по всій Україні. І сегмент покупця зовсім інший. Якщо раніше здебільшого це були елітні об'єкти, то тепер це економ-житло у 100-200 квадратних метрів за ціною до 200 тисяч у.о. І можна бачити, що стали будувати більше таунхаусів. Причому не поруч з містом, а в 25-30 км. У нас під Києвом — це масове явище ", - розповідає київський девелопер Сергій Степенко.

Під Одесою теж можна бачити нові котеджі і таунхауси. Причому це не завжди приморська зона — є проєкти в степових селах, де земля дешевша (поки що забудовник вимушений прів’язуватися до існуючих населених пунктів — в Україні на законодавчому рівні досі не має визначення термін "котеджне містечко"). У продажу з'явилися і комбіновані пропозиції — не готові котеджі, а ділянки землі на території з єдиними комунікаціями, правилами забудови і управління. Компанія, яка продає ділянки, сама будує будинки і їх же й обслуговує. Таким чином, у покупця з'являється можливість не купувати будинок "під ключ", а взяти участь в його проєктуванні. Експерти вважають, що через 4-5 років сегмент котеджних містечок все-таки має шанс "вистрілити" і в Україні. І, можливо, ми ще не раз побачимо в рекламі нерухомості американські кліпарти, що обіцяють "нові стандарти якості життя".

Автор: Артем Перфілов