Як купити житло: управління багатоквартирним будинком

Хронічні проблеми вітчизняного житлово-комунального господарства у нас в країні прийнято звалювати на державні органи, мовляв, "владі наплювати на нас і наші будинки". Але це не зовсім так. Багатоквартирні будинки належать не державі, а власникам квартир. А ринкова економіка диктує: володіння нерухомістю — це не тільки суцільні приємності, але й деякі обов'язки. Будинок потрібно утримувати: проводити капітальні та поточні ремонти, укладати договори з компаніями-постачальниками комунальних послуг, прибирати в парадних врешті-решт. Про це пересічний українець, як правило, забуває, вважаючи, що його житло "хтось там повинен обслуговувати, тому що я даю гроші, а як же інакше?". Але смажений півень теж не спить: з'ясовується, що старі організації, які покликані стежити за житлом, працюють незадовільно, а нові — тільки починають формуватися — і це через тридцять років після переходу від планової економіки до ринкової. Сьогодні покупці нерухомості трохи частіше звертають увагу на те, хто керує будинком. Більшість, звичайно, не хоче в цьому розбиратися, але практика показує, що нерухомість сама себе обслуговувати не буде. Тому — доведеться розкласти все по поличках. Отже, про форми управління житловими будинками ми розкажемо у черговій публікації нашого циклу "Як купити житло?".

Відомче житло

Мабуть, найбільш застаріла форма управління, якщо тут взагалі можна говорити про управління. Житло, яке раніше будувалося та обслуговувалося на замовлення конкретного відомства, сьогодні знаходиться в занепаді. Це старі гуртожитки або нетипові багатоквартирні будинки (старі спецпроєкти). Квартири та кімнати в таких будинках рідко надходять у продаж, оскільки отримати право власності на зазначене житло надзвичайно важко. Мешканці вже багато десятиліть знаходяться в "підвішеному" стані, залишаючись заручниками старої системи. Свіжий приклад: Фонд державного майна України після проведення чергової інвентаризації виявив, що має в управлінні такі об’єкти. "Фонд проводить глобальний аудит об’єктів держмайна, і виявилось, що лише в управлінні нашого регіонального відділення маємо 31 гуртожиток та 76 житлові будівлі по Одеській області. Жителі десятиріччями не можуть оформити право власності на житло — ось це абсурд! Однак за законом ми не можемо ані передати в оренду, ані виставити на приватизацію ці об’єкти. Тож єдине рішення — передати в управління Одеській ОДА з подальшою передачею у комунальну власність громад. Це дозволить людям нарешті стати реальними власниками своїх помешкань та оформити договори на обслуговування з профільними компаніями", — сказав Олександр Славський, керівник Регіонального відділення ФДМ України по Одеській та Миколаївській областях.

Так звані "ЖЕКівські будинки" (будинки з управителем)

Найбільша частина квартирного фонду відноситься саме до цієї категорії. Тобто управлінням такими будинками начебто займаються комунальні підприємства, утворені на базі старих ЖЕКів, ЖКСів. Чому "начебто"? Тому що КП відчувають себе монополістами і працюють відповідно. Власники квартир у відповідних будинках, звичайно, стверджують, що їх не влаштовує такий стан справ. Але домовлятися один з одним і займатися своїм будинком не хочуть, вважаючи, що за сам факт сплати внесків їм вже "повинні щось робити". При цьому, найчастіше вони не в курсі, з ким укладено договір на обслуговування їх будинку і що входить в це обслуговування. Даємо підказку: договір укладений або з представником районної адміністрації або з кимось із лояльних до адміністрації мешканців (часто — в обмін на дозвіл зробити прибудову або не платити внески на утримання будинку). Ці ж особи підписують акти нібито виконаних у будинку робіт. Таким чином, патерналізм українців дозволяє зберегти старі схеми управління, при яких грошові потоки йдуть до звичної конторі — в обмін "на поцілунки". Це — класика взаємин між громадянами і державними (а також комунальними) компаніями. Зате тарифи трохи нижче, ніж в інших будинках. Але не набагато — щоб не розслаблялися.

Додамо, що комунальні підприємства, які обслуговують будинки, юридично є повноцінними керуючими (обслуговуючими) компаніями. Тому питання типу "А у вас ЖЕК або керуюча компанія?" є некоректними.

"Кооперативні" будинки

"Кооперативні" будинки полюбляють виділяти ріелтори, коли рекламують, квартири, які там продаються. ЖБК (житлово-будівельні кооперативи) створювалися ще в СРСР. Але, оскільки при управлінні будинком вони з самого початку розраховували тільки на свої сили, справи в них йдуть значно краще, ніж в "ЖЕКівських будинках": в парадних чистіше, прибудинкова територія облагороджена, ремонти виконуються регулярніше. Так, кооператив — це застаріла форма управління. Зате куди більш ефективна, ніж обслуговування від якогось КП "ЖКС Південнопорточорноморський".

Самостійне ОСББ

Створення ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) — це перший крок до налагодження ефективного управління в багатоквартирному будинку. Але фактично лише невелика частина людей з "ЖЕКівських будинків" здатні на такий крок. Після створення ОСББ виникає питання: чи буде організація самостійно управляти своїм будинком або найме керуючу компанію? Якщо власники квартир готові платити за власного електрика, сантехніка, двірника, бухгалтера, то можна і самостійно. Таких будинків не дуже багато, але вони в Одесі є. Найчастіше це висотки з великою кількістю квартир і дуже активною ініціативною групою мешканців

ОСББ + керуюча (обслуговуюча) компанія

Набагато частіше діє схема, при якій ОСББ укладає договір з керуючою компанією, яка, в свою чергу, займається обслуговуванням будинку. Мабуть, цю схему можна назвати найбільш ефективною, оскільки в цьому випадку мешканці отримують механізми, за допомогою яких вони можуть самостійно обрати керуючу компанію (і замінити її, якщо вона не справляється), простежити, щоб у договір було включено перелік всіх необхідних послуг, визначити розмір внесків. Чому це ефективніше, ніж керувати самостійно? Тому що керуюча компанія може це робити централізовано і не наймати, припустимо, на один будинок одного електрика. Адже один електрик може впоратися, наприклад, з п'ятьма або десятьма багатоквартирними будинками. Керуючі компанії готові надавати ще й бухгалтерські та юридичні послуги. До речі, ОСББ має можливість укласти договір в тому числі з комунальним підприємством, яке займається управлінням нерухомістю, тобто з колишнім ЖЕКом. Практика показує, що колишні ЖЕКи трохи ефективніше працюють з ОСББ, які добровільно уклали з ними договір на обслуговування. Адже ОСББ мають можливість вносити правки в договір і, якщо потрібно, взагалі його скасувати!

Кооператив або ОСББ в новобудові

Потребує виділення в окрему категорію, оскільки це та схема управління, при якій пересічний громадянин має можливість сказати: "А ось у нас ОСББ, але все дорого і не дуже добре". Так, це правда, в більшості нових будинків створюється ОСББ або обслуговуючий кооператив. Іноді укладені договори на обслуговування з керуючими компаніями. Але на практиці тарифи в нових будинках можуть перевищувати 30 грн за квадратний метр житла, а послуги управління навіть за такі гроші не завжди якісні. Чому так? Чому схема "ОСББ + керуюча компанія" так негарно працює в нових будинках? Є невеликий нюанс. ОСББ та кооперативи в новобудовах, як правило, створюються не ініціативною групою співвласників, а забудовником (це називають "кишеньковим ОСББ" або, відповідно, "кишеньковим кооперативом"). І створюється спеціально для того, щоб укласти договір з керуючою компанією, яка теж належить ... забудовнику. Власне, виходить схема, за якої є ОСББ, але власник квартири платить монополісту, платить багато, отримує не завжди якісну послугу управління і... бідкається, що "ОСББ — це дорого та погано".

PS. Якщо під час купівлі квартири ви запитаєте у ріелтора про форму управління будинком, то, швидше за все, він не зможе відповісти. Адже таким речам, зазвичай, не приділяють уваги, так само як і стану комунікацій, підвалів і горищ ("Та яке вам діло — у вас все одно середній поверх!" — це реальна відповідь реального ріелтора). Заохочення такого нігілізму, на жаль, у нас в крові — власникам нерухомості чомусь важко зрозуміти, що без горищ, підвалів і комунікацій їх квартира на середньому поверсі повноцінно існувати не буде. Тому, про форму управління будинком краще запитувати у власників квартир.

Автор: Артем Перфілов