Як купити житло: “невраховані" приміщення

Вітчизняний ринок нерухомості рясніє пропозиціями купити квартири з частиною горища або підвалу, з шматком коридору, з місцем під машину, з приміщенням під дитячі візочки і таке інше. Слід розуміти, що користування такими приміщеннями далеко не завжди підкріплено відповідними документами. У матеріалі про надійність вторинної нерухомості ми вже порушували це питання,. Але вважаємо, що ця тема вимагає наочних прикладів і коментарів профільного юриста для нашого циклу "Як купити житло?".

 Для початку – кілька прикладів реальних оголошень з одеського ринку житла:

• "Продам шестикімнатну квартиру в самому центрі Одеси. Загальна площа квартири 208 квадратних метрів (з горищем 400 кв.м)". 
• "Продам квартиру в прекрасному районі в центрі на Базарній. Виконано якісний ремонт. Квартира продається з підвалом чистим, сухим ". 
• "Продається трирівнева квартира, загальна площа – 100 квадратних метрів, житлова - 20 квадратів". 

Такі пропозиції типові для вторинного ринку, особливо в старому фонді. Саме тут багато всяких неврахованих приміщень. І управління (а точніше, його фактична відсутність) таким житловим фондом перетворює його в "поле можливостей". Наприклад, якщо зазначена житлова площа в порівнянні із загальною занадто мала, то, швидше за все, це означає, що власник або захоплював нежитлові приміщення, або робив надбудови. Узаконення такої площі і його закріплення за собою – процес трудомісткий і включає в себе згоду всіх власників, які, таким чином, віддають свої квадратні метри комусь. Просто так прийти в ЖЕК (або до іншого роду керуючої компанії) і домовитися (навіть за гроші), що це тепер "моє" юридично, неможливо, оскільки це майно не належить ЖЕКу. Не забуваємо також, що в підвалах і на горищах знаходяться загальні комунікації, до яких повинен бути забезпечений безперешкодний доступ.

"Згідно Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (стаття 10 п.2) "Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою… Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають". Тобто, допоміжні приміщення не можуть перебувати в приватній власності! Вони є спільною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку та виділу і тим більше реєстрації не підлягають. Таким чином, підвали та горища є допоміжними приміщеннями, тому їх приватизація безпосереднім чином порушує права співвласників і є незаконною. Тим не менш, випадки приватизації підвалів та горищ  є непоодинокими на практиці", – розповідає юрист Олександр Трофимчук.

 Ріелтори, які працюють в сегменті вторинного житла, охоче перетворюють "неврахованки" в "перспективні квадратні метри", якими покупець "може з легкістю скористатися" нібито на свій власний розсуд. Риторика у посередників, як то кажуть, на висоті:

•  "Над квартирою горище в хорошому стані, ніким не зайняте. І його легко приватизувати. Він фактично ваш" (в цьому випадку варто запитати у ріелтора, чи не погодиться він зайнятися приватизацією горища за додаткові гроші?).
•  "Ви можете ставити машину у дворі – тут знаходяться ваші вікна" (варто запитати, чи є виділене паркомісце, користування яким погоджено з усіма мешканцями? В іншому випадку, нагадати, що наявність вікон не є підставою для користування паркомісцем). 
• "Власники давно користуються цією коморою" (так само, як і в попередніх випадках, варто уточнити, чи є згода всіх власників квартир на таке користування?) 
• "Потрібно тільки домовитися з сусідами. Хіба ви недоговороздатні?" (Це універсальний аргумент – нема що казати).

 До чого все це призводить?

Незнання законів і незрозумілість в сфері спільної власності веде до того, що за допоміжними приміщеннями полюють "знавці", в число яких входять підприємці, співробітники ЖЕКів, просто більш нахабні громадяни. В юридичні консультації регулярно надходять скарги, на кшталт: "Сусід забрав нашу підсобку. Як його притягнути до відповідальності?","Хтось повісив замок на наш підвал – що робити?", "Мешканці не мають доступу на горище – як бути? " Власне, тут одна відповідь – потрібно спільно захищати спільне майно і спільно ж приймати рішення з приводу його експлуатації.

Якщо ж ви все-таки купили квартиру з допоміжним приміщенням, то є шанс, що вам нічого за це не буде. Але, якщо інші власники вирішать повернути своє майно, то вас чекає суд. "В найгіршому у випадку – судовий процес щодо  усунення перешкод у користуванні спільним майном та скасування свідоцтво про право власності на підвал/горище із зобов'язанням привести квартиру в стан до незаконного заволодіння підвалом/горищем (мається на увазі демонтаж огороджень, якщо вони були встановлені, чи інші будівельні роботи, пов'язані з усуненням можливості мати доступ до приміщення). Такого ризику немає лише у випадку, коли такі приміщення первісно були створені під якісь конкретні цілі, наприклад, приміщення аптеки, складу чи ін. Якщо ж в приміщенні проходять загальнобудинкові комунікації, що обслуговують більше однієї квартири – вони є допоміжними і відчужені бути не можуть. В свою чергу, якщо ви набули квартиру з уже приватизованим підвалом/горищем, то у випадку скасування реєстрації на підвал/приміщення у такого власника є право регресної вимоги щодо компенсації суми, сплаченої за квартиру, у зв'язку із зменшенням площі квартири. Але це окремий судовий процес", - підкреслює юрист Олександр Трофимчук.

 Цей матеріал ні до чого не закликає, а лише розставляє крапки над "і" в деяких майнових питаннях. Якщо вас влаштовує невизначений статус майна, яким ви користуєтеся, то користуйтеся ним на здоров'я. Поки є така можливість.

 Автор: Артем Перфілов