Як законно ввести багатоповерхівку в експлуатацію без погодження будівництва з Державіаслужбою

З нового року внесено зміни в процедуру погодження висотності об’єктів будівництва на приаеродромній території і відтепер оцінка впливу запланованого об’єкта будівництва та висновок щодо його граничної висоти буде надаватися Державіаслужбою на етапі отримання містобудівних умов та обмежень.

Однак для тих хто розпочав будівництво до 5 січня 2022 року процедура погодження місця розташування та висоти об`єкта будівництва залишилась незмінною – отримуємо висновки експлуатанта та провайдерів аеродрому, а потім звертаємось за погодженням до Державіаслужби України.

Зазначимо, що це стосується об’єктів будівництва заввишки 45 і більше метрів відносно контрольної точки аеродрому в радіусі до 50 кілометрів або 100 і більше метрів над земною поверхнею.

Громадська організація «Спілка юристів Одеської області» проаналізувала, чи обов’язково отримувати таке погодження та які наслідки ухилення від проходження цієї процедури?

І так, Повітряний кодекс України покладає обов’язок визначення умов забудови, використання землі та споруд на приаеродромній території на органи місцевого самоврядування, а функції контролю за станом цієї території на експлуатанта аеродрому.

Обов’язок забудовника погоджувати місце розташування і висоту об`єктів на приаеродромній території з експлуатантом, провайдерами та Державіаслужбою передбачається лише Положенням про використання повітряного простору України, затвердженим постановою КМУ від 06.12.2017 № 954 в редакції від 04.05.2019.

Однак, в той же час, для того, щоб отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, а потім і сертифікат про готовність об`єкта до експлуатації, висновок від Державіаслужби отримувати не обов’язково.

Законодавством України, зокрема, Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» визначений вичерпний перелік документів, який подається разом із заявою про видачу дозволу на проведення будівельних робіт та сертифікату про готовність об`єкта до експлуатації.

До даного переліку документів не входить висновок Державіаслужби щодо місця розташування та висоти об`єктів на приаеродромних територіях, а тому його відсутність не є і підставою для відмови у видачі дозволу або сертифікату.

Вимоги щодо отримання погодження Державіаслужби передбачені законодавством у сфері цивільної авіації для осіб, які здійснюють будівництво на приаеродромній території, проте ДІАМ України не є такою особою, та не є особою уповноваженою перевіряти наявність такого погодження при вирішенні питання щодо видачі дозволу на виконання будівельних робіт або сертифікату про готовність.

Для прикладу, наведемо позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 16.09.2021 по справі № 826/4891/18 «Статтею 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядком № 461 визначений вичерпний перелік підстав, за наявності яких може бути відмовлено у видачі сертифікату, у числі яких на момент видачі сертифікату була відсутня така підстава як ненадання погодження від Державіаслужби про будівництво об`єкта на приаеродромній території. При цьому єдиною підставою для прийняття рішення про скасування сертифікату про готовність об`єкта до експлуатації є виявлення під час перевірки наведених у відповідному документі недостовірних даних, що дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом. Оскільки, підстав для відмови у видачі сертифікату не виявлені, подані до органу ДАБІ України документи для видачі сертифіката відповідали вимогами Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядку №461, а також враховуючи відсутність будь-яких доказів того, що об`єкт будівництва не відповідає проєктній документації та вимогам державних будівельних норм, стандартів і правил, тому позовні вимоги про визнання протиправними дій ДАБІ України щодо видачі сертифікату та його скасування, є необґрунтованими та не підлягають задоволенню».

Дивіться також: Хто та які податки має платити за нерухомість в Україні у 2022 році

Як бачимо, хоч і на забудовника покладається обов’язок отримати у Державіаслужби погодження однак, в той же час, законодавством не внесено його до переліку документів, необхідних для отримання таких основних для будівництва документів, як дозволу на виконання будівельних робіт або сертифікату про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Однак, негативні наслідки для забудовників у разі неотримання такого погодження все ж таки існують, хоча вони і незначні.

Так, у разі виявлення порушення порядку будівництва на приаеродромній території, Державна авіаційна служба України наділена повноваженнями приймати рішення про припинення будівництва до вирішення питання щодо можливості та умов подальшого будівництва відповідно до законодавства.

Окрім того, Державна авіаційна служба України має право на звернення до суду в порядку адміністративного судочинства із позовними вимогами, про зобов`язання виконати рішення Державіаслужби, про визнання протиправними бездіяльності та дій органів архітектурно-будівельного нагляду та контролю, про скасування містобудівних умов та обмежень, дозволу на початок виконання будівельних робіт, знесення самочинного будівництва та приведення ділянки у попередній стан. 

Як показує судова практика, такі позови подаються та розглядаються вже тоді, як об’єкт побудовано та здано в експлуатацію.

Позовні вимоги Державіаслужби задовольняють в частині зобов’язання забудовників виконати рішення Державіаслужби про зупинення будівельних робіт та, в деяких випадках, в частині визнання протиправними бездіяльності та дій органів архітектурно-будівельного нагляду та контролю.

Дивіться також: у чому відмінність між договором купівлі-продажу та договором дарування

Містобудівні умови та обмеження, дозволи та сертифікати не скасовують, так як відсутність такого погодження не є підставою для цього.

Для прикладу наведемо декілька судових рішень по одеським ЖК.

08.04.2020 П’ятий апеляційний адміністративний суд виніс рішення стосовно ЖК «Нові Черемушки», який було введено в експлуатацію ще у 2015 році, яким зобов’язав ТОВ «ЛІБЕРТІ Л» виконати рішення Державіаслужби в частині звернення для погодження будівництва, визнав протиправною бездіяльність Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради в частині непогодження об`єкта будівництва, а також визнав протиправними дії Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради щодо видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки.

Щодо вимоги Державіаслужби скасувати містобудівні умови і обмеження колегія суддів зазначила, що такі вимоги задоволенню не підлягають, оскільки вони є чинними до завершення будівництва об`єкта, а оскільки будівництво завершено, тому містобудівні умови забудови земельної ділянки вичерпали свою дію.

З такою позицією апеляційного суду, погодився і Верховний Суд (№ 826/4891/18).

28.07.2020 П’ятий апеляційний адміністративний суд виніс рішення щодо ЖК «Горизонт» будівельної фірми «Будова», який було введено в експлуатацію ще у 2019 році, яким зобов`язав виконати рішення Державної авіаційної служби України в частині звернення до Державної авіаційної служби України для погодження будівництва (справа №826/4889/18).

Апеляційний суд врахував, що на час розгляду справи, ДАБІ України видала сертифікати, якими засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта, а тому дійшов висновку, що вимоги рішень Державіаслужби щодо зупинення будівництва є такими, що вже не можуть бути виконані замовником будівництва та генеральним підрядником, проте рішення Державіаслужби мають бути виконані в частині, яка стосується вчинення дій щодо отримання погоджень.

Також апеляційний суд зазначає про відсутність підстав для задоволення позовних вимог Державіаслужби про визнання протиправними дій ДАБІ України щодо видачі дозволу на виконання будівельних робіт, з огляду на те, що статтею 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції чинній станом на 03.11.2017 року, визначені вичерпний перелік документів, який подається разом із заявою про видачу дозволу, який в собі не містить такого документу як погодження Державіаслужби місця розташування та висоти об`єктів на приаеродромних територіях та об`єктів, діяльність яких може вплинути на безпеку польотів і роботу радіотехнічних приладів цивільної авіації, а тому відсутність такого документа не є і підставою для відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт.

У грудні 2021 року Одеський окружний адміністративний суд виніс рішення по ЖК «Омега» (справа № 826/5028/18), зобов’язавши КП «Будова» виконати рішення Державної авіаційної служби України від 13 лютого 2018 року № 89 про припинення будівництва.

«Оскільки погодження будівництва об`єкта на земельній ділянці з експлуатантом аеродрому та Державіаслужбою не здійснено, позивачем прийнято рішення № 89 про припинення будівництва (діяльності, передбаченої частиною другою статті 69 Повітряного кодексу України) на приаеродромній території.

Проте, КП «Будова» не виконало вимогу позивача про припинення будівництва на приаеродромній території, не звернулося у встановлений вказаним рішення строк до Державної авіаційної служби щодо погодження будівництва за адресою: м. Одеса, вул. Толбухіна, 135, у зв`язку з чим, на думку суду, вимоги позову про зобов`язання КП «Будова» виконати рішення від 13.02.2018 р. № 89 є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Доводи відповідачів щодо зазначеної позовної вимоги із посиланням на те, зокрема, що будівництво за вказаною адресою завершено, не є підставою (фактичною і юридичною) для невиконання неоскарженого та не скасованого, прийнятого Державіаслужбою, як суб`єктом владних повноважень, обов`язкового до виконання рішення.

При цьому, жодних доводів, з яких рішення позивача не оскаржене, в разі незгоди з ним, та/або юридичних підстав невиконання неоскарженого та не скасованого, прийнятого Державіаслужбою, як суб`єктом владних повноважень, обов`язкового до виконання рішення, відповідачем КП «Будова» не зазначено».

Дивіться також: Як дізнатися все про новобудови у вашому місті

Тобто, як бачимо, містобудівні умови та обмеження, дозволи та сертифікати про готовність об’єкту до експлуатації суди на цій підставі не скасовують, однак зобов’язують виконати рішення Державіаслужби щодо погодження об’єкту будівництва.

Проте, залишається відкритим питання щодо виконання судового рішення в частинні отримання даного погодження стосовно завершеного об’єкта будівництва.

Таким чином, законодавство дає можливість вводити об’єкти в експлуатацію, ухиляючись при цьому від погодження їх висотності з Державіаслужбою.

Однак, як ми уже зазначали, у 2022 році ситуація змінилась і погодження висотності об’єктів будівництва не уникнути.