13 червня 2021 р. 17:34

Як купити житло: “невраховані" приміщення

Вітчизняний ринок нерухомості рясніє пропозиціями купити квартири з частиною горища або підвалу, з шматком коридору, з місцем під машину, з приміщенням під дитячі візочки і таке інше. Слід розуміти, що користування такими приміщеннями далеко не завжди підкріплено відповідними документами. У матеріалі про надійність вторинної нерухомості ми вже порушували це питання,. Але вважаємо, що ця тема вимагає наочних прикладів і коментарів профільного юриста для нашого циклу "Як купити житло?".

 Для початку – кілька прикладів реальних оголошень з одеського ринку житла:

Такі пропозиції типові для вторинного ринку, особливо в старому фонді. Саме тут багато всяких неврахованих приміщень. І управління (а точніше, його фактична відсутність) таким житловим фондом перетворює його в "поле можливостей". Наприклад, якщо зазначена житлова площа в порівнянні із загальною занадто мала, то, швидше за все, це означає, що власник або захоплював нежитлові приміщення, або робив надбудови. Узаконення такої площі і його закріплення за собою – процес трудомісткий і включає в себе згоду всіх власників, які, таким чином, віддають свої квадратні метри комусь. Просто так прийти в ЖЕК (або до іншого роду керуючої компанії) і домовитися (навіть за гроші), що це тепер "моє" юридично, неможливо, оскільки це майно не належить ЖЕКу. Не забуваємо також, що в підвалах і на горищах знаходяться загальні комунікації, до яких повинен бути забезпечений безперешкодний доступ.

"Згідно Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (стаття 10 п.2) "Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою… Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають". Тобто, допоміжні приміщення не можуть перебувати в приватній власності! Вони є спільною власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку та виділу і тим більше реєстрації не підлягають. Таким чином, підвали та горища є допоміжними приміщеннями, тому їх приватизація безпосереднім чином порушує права співвласників і є незаконною. Тим не менш, випадки приватизації підвалів та горищ  є непоодинокими на практиці", – розповідає юрист Олександр Трофимчук.

 Ріелтори, які працюють в сегменті вторинного житла, охоче перетворюють "неврахованки" в "перспективні квадратні метри", якими покупець "може з легкістю скористатися" нібито на свій власний розсуд. Риторика у посередників, як то кажуть, на висоті:

 До чого все це призводить?

Незнання законів і незрозумілість в сфері спільної власності веде до того, що за допоміжними приміщеннями полюють "знавці", в число яких входять підприємці, співробітники ЖЕКів, просто більш нахабні громадяни. В юридичні консультації регулярно надходять скарги, на кшталт: "Сусід забрав нашу підсобку. Як його притягнути до відповідальності?","Хтось повісив замок на наш підвал – що робити?", "Мешканці не мають доступу на горище – як бути? " Власне, тут одна відповідь – потрібно спільно захищати спільне майно і спільно ж приймати рішення з приводу його експлуатації.

Якщо ж ви все-таки купили квартиру з допоміжним приміщенням, то є шанс, що вам нічого за це не буде. Але, якщо інші власники вирішать повернути своє майно, то вас чекає суд. "В найгіршому у випадку – судовий процес щодо  усунення перешкод у користуванні спільним майном та скасування свідоцтво про право власності на підвал/горище із зобов'язанням привести квартиру в стан до незаконного заволодіння підвалом/горищем (мається на увазі демонтаж огороджень, якщо вони були встановлені, чи інші будівельні роботи, пов'язані з усуненням можливості мати доступ до приміщення). Такого ризику немає лише у випадку, коли такі приміщення первісно були створені під якісь конкретні цілі, наприклад, приміщення аптеки, складу чи ін. Якщо ж в приміщенні проходять загальнобудинкові комунікації, що обслуговують більше однієї квартири – вони є допоміжними і відчужені бути не можуть. В свою чергу, якщо ви набули квартиру з уже приватизованим підвалом/горищем, то у випадку скасування реєстрації на підвал/приміщення у такого власника є право регресної вимоги щодо компенсації суми, сплаченої за квартиру, у зв'язку із зменшенням площі квартири. Але це окремий судовий процес", - підкреслює юрист Олександр Трофимчук.

 Цей матеріал ні до чого не закликає, а лише розставляє крапки над "і" в деяких майнових питаннях. Якщо вас влаштовує невизначений статус майна, яким ви користуєтеся, то користуйтеся ним на здоров'я. Поки є така можливість.

 Автор: Артем Перфілов

Також Вам може сподобатись:

21 листопада 2024 р.

Ухвалено закон про інвентаризацію житла для ВПО

15 листопада 2024 р.

Одещина - на четвертому місті за кількістю наданих кредитів єОселя

20 листопада 2024 р.

Одруження під вибухами та творчість у небезпеці: історія херсонського історика

21 листопада 2024 р.

В ООН прийняли план допомоги Україні на два мільярда доларів

16 листопада 2024 р.

Одещині виділили понад 340 мільйонів на житло для військових

20 листопада 2024 р.

Рада підтримала створення Реєстру постраждалих через війну

У Миколаєві планують залучити 200 мільйонів для реновації багатоквартирного будинку

19 листопада 2024 р.

Приміщення колишнього готелю Клімова в центрі Одеси вдруге нікого не зацікавили

16 листопада 2024 р.

Нацбанк майже за 100 мільйонів виставив на продаж склади поблизу Одеси

21 листопада 2024 р.

Парламентарі підтримали законопроєкт, який посилить безпеку дітей: основні нововведення

18 листопада 2024 р.

Українські банки заробили більше, попри підвищення податків: хто у лідерах

21 листопада 2024 р.

На улаштування систем невибухових загороджень на Херсонщині витратять понад 160 мільйонів

В Україні запроваджується Система обліку немайнової шкоди українцям, завданої війною: подробиці

20 листопада 2024 р.

Окнянська селищна рада виділила понад два мільйони на відновлення меж громади

19 листопада 2024 р.

В Одесі затримали лікарів та секретаря голови медико-соціальної експертної комісії