11 липня 2021 р. 18:55
Попередні матеріали циклу "Як купити житло?" здебільшого були присвячені вибору квартир. Але важко обійти стороною таку категорію, яку у нас за радянською звичкою все ще називають "приватними будинками". Цей термін трішки застарілий — масова приватизація зробила приватним майже весь житловий фонд. Навіть багатоквартирні будинки можна назвати "приватними", оскільки вони знаходяться у спільній приватній власності. Тому більш правильним для "приватних будинків" буде термін "індивідуальне житло", але принциповим це питання назвати важко. Дозволимо собі використовувати обидва терміни як синоніми. Цей матеріал присвятимо приватним будинкам, розташованим в межах міста — нагадаємо, про "підводні камені", пов'язаних з цим видом нерухомості, зробимо невеликий огляд приватних секторів в Одесі.
На перший погляд володіння приватним будинком, та ще й в місті — це суцільні переваги. Своя територія, відсутність сусідів за стінкою, можливість поставити машину поруч, отримати власний газон, сидіти на ганку і слухати пташок — чи це погано? Так, звичайно, все добре. Але треба пам'ятати, що утримання індивідуального житла є дорожчим — ті проблеми, які співвласники багатоквартирних будинків можуть вирішити разом, тут ляжуть на плечі єдиного володаря. Варто також згадати про хронічні проблеми з документами. Серед пропозицій в Одесі безліч варіантів, коли, наприклад, будинок оформлений, а земля — не приватизована. Приватизувати землю в місті — це суворий квест, який вимагає або серйозних зв'язків, або серйозних грошей. Неформально називають суми в межах 10-30 тисяч умовних одиниць за одну ділянку. Як результат — велика частина землі під приватними будинками в межах міста залишається неприватизованою. В оголошеннях про це воліють не згадувати.
Ще одна категорія ризикових пропозицій, яких теж багато на одеському ринку — "частина домоволодіння". Про це теж не завжди згадують. А даремно, оскільки купівля-продаж частини об'єкта пов'язана з певними обмеженнями. Справа в тому, що співвласник має першочергове право викупити долю іншого співвласника. Відмовитися від цього права він може тільки офіційно — оформити документ у нотаріуса. А це не завжди можливо, особливо якщо співвласник знаходиться за кордоном або має не дуже гарні відносини з сусідом. У цих випадку ріелтори пропонують діяти в обхід дозволів — оформляти дарчу і платити від вартості об'єкта ще й 5% податку. Юристи ж не рекомендують йти цим шляхом, вважаючи його не зовсім надійним.
І, нарешті, третій негативний фактор, пов'язаний з індивідуальним житлом в місті — це ризик, що за вашими вікнами виросте чергова багатоповерхівка. Справа в тому, що девелопери під час пошуку землі під забудову нерідко купують кілька ділянок в приватному секторі та, в обхід усіх норм, будують там багатоквартирне житло. Про це знають і говорять чиновники, журналісти та активісти. А в сфері, де немає покарань, завжди триває підприємницька діяльність — кількість таких будинків по Одесі обчислюється вже десятками.
Якщо всі ці фактори вас не злякали, давайте поговоримо про особливості мікрорайонів Одеси, в яких зосереджена індивідуальна забудова. Пропозицій на продаж дуже-дуже багато — за приблизними підрахунками, близько 2-3 тисяч.
Центр, Молдаванка
Індивідуальне житло в центрі Одеси — це міф і мрія одночасно. В реальності з приватними будинками тут біднуватенько. До речі, Молдаванку можна сміливо ставити поруч з Центром, оскільки навіть ріелторською мовою "Молдаванка" — це "майже Центр". Приватні будинки, які вам тут запропонують — це флігелі в тісних одеських двориках. Ціна: від 20 до 160 тисяч у.о. Але іноді Центр здатний дивувати. Наприклад, в районі вул. Канатної всередині великого кварталу знайшовся одноповерховий будинок з повноцінним садом та городом. Правда, він був надзвичайно "вбитий". Виявилося, що до цього будинку неможливо під'їхати машиною. Тому, навіть якщо там планувати ремонт, то будматеріали доведеться носити на власному горбі через досить довгу і надзвичайно вузьку стежинку.
Аркадія, Французький бульвар
Тут (і ще на Фонтані) зосереджені об'єкти, які коштують мільйони. За 3-6 млн можна купити палац з басейном, тренажерним залом, кінотеатром, сауною, винним погребом та гаражем на п'ять автівок. У цих районах навіть вартість найдешевших і, відверто кажучи, досить сумнівних пропозицій у вигляді "частини будинку без землі" починаються від 60 тис. у. о. Але не варто забувати, що саме ці території вважаються найбільш цінними у тих, хто будує багатоквартирне житло.
Фонтан
Велика територія колишніх одеських дач, яка активно перебудовується з претензією на розкіш. Тут все ще можна знайти курінь з туалетом у дворі за 25 тис. у. о. А можна влаштуватися не гірше, ніж на Французькому бульварі. І не дешевше. Фонтан, як і раніше відрізняється перспективністю — ділянки зі старими будинками, як правило, беруть під знесення і подальшу забудову. Так, є девелопери, які пропонують сучасне індивідуальне житло навіть для середнього класу — котеджі на невеликих ділянках в 2,5-3 сотки з місцем для авта. Вартість таких пропозицій стартує від 130 тис. у. о. Іноді ріелтори зараховують до категорії "Фонтан" ще й Чубаївку. Все інше — вже не Фонтан.
Дача Ковалевського
Розташована відразу за Фонтаном. Тут ще більше "перспективних" земель вздовж моря. Але, разом з цим, більше проблем, наприклад, з каналізацією (багато будинків обходяться вигрібними ямами). Є курені по 16 тисяч у.о. - швидше за все, в них будуть відсутні документи права власності. Але є і "хороми" за ціною від 500 тисяч до 1 мільйона.
Район Таїрова
Колишні хутори, такі як Дерибасівка, давно стали частиною спального району Таїрова (не плутати з смт Таїрове, яке розташоване поза межами міста! На жаль навіть ріелтори пишуть "Таїрово" замість "Таїрова"). Пропозиції тут стартують від 30 тисяч. Не спокушайтеся: швидше за все, за ці гроші вам запропонують розвалюхи на неоформленій землі.
"Царське село"
Порівняно новий район, який планувався як елітний — лише пафосна назва чого варта! Але ще на етапі розвитку щось пішло не так з каналізаційними станціями. Тепер мешканці цих територій досить регулярно скаржаться на неприємні запахи. Зате старих пропозицій тут немає — майже вся забудова свіжа. Ціни стартують від 90 тис. за об'єкт.
Чорноморка
Пропозиції колишньої німецької колонії Люстдорф надзвичайно різноманітні. Тут є і курені у зсувній зоні по 16 тисяч, і стареньке житло на 5-6 сотках за ціною від 30 тисяч, і досить фільдеперсові сучасні будинки — до 500 тисяч у.о . Не забувайте, що поруч — море!
Ближні та Дальні Млини
Приватний сектор Малиновського району зосереджений в районі вул. Малиновського та вул. Святослава Ріхтера (колишня вул. Щорса). Потрібно пам'ятати, що десь поблизу — аеропорт (рівень гучності навряд чи буде відповідним) і Малиновський ринок (тут навіть ночами вирує життя, а навколишні будинки використовуються як склади). Але всередині кварталів — ніби потрапив в село: немає доріг, шумлять сади, цвірінькають пташки, співають півні і може вкусити собака. Найдорожчий і легендарний об'єкт в цих місцях — ромський будинок, дизайном якого в 90-ті милувалися всі, хто проїжджав вулицею Щорса. Зараз це втілення кітчу викуплено і повністю перебудовано баптистами — у них там своя церква.
Слобідка, Крива Балка
Змичка міста та села. Суміш тісних одеських дворів з присадибними ділянками. Пропозиції — від 15 тисяч. Будинки за ціною квартир. Але — велика кількість тих самих "частин домоволодіння". А на закуску — високий рівень криміналу.
Застава
Якщо додати до Слобідки залізницю, то вийде Застава. Якщо Вас не бентежить наявність залізниці і не завжди пристойних сусідів — вам сюди. Ціни на індивідуальне житло — від 13 до 150 тисяч у.о.
Ленселище
Географічно це найвіддаленіша від моря територія міста. Незважаючи на не дуже гарну репутацію в 90-х, зараз Ленселище котується у тих, хто шукає "житло за ціною квартири". До того ж, ділянки в Ленселищі бувають площею не тільки 5-6, але і 12 соток, що завжди приваблює любителів копати, садити, поливати і підгортати.
Пересип, Жевахова гора, Більшовик
Хоча в цілому ці території називають "депресивними", це тільки грає на руку тим, хто тут живе: менше людей — більше місця. Занедбані промислові території органічно доповнюють загальну картину. Ціни стартують від 14 тисяч у.о. Але найдешевше краще не брати. І варто пам'ятати, що на деяких ділянках від підземних вод вас буде відокремлювати лише метр землі.
"Золотий трикутник"
Так називають приватний сектор, розташований перед багатоповерховою забудовою селища Котовського. Близькість моря та гарна інфраструктура позначилася на цих місцях. Тому тут є не тільки пристойні особняки, але й цілі містечка з садиб — вони закриті і ретельно охороняються. Ціни стартують від 20, а закінчуються 500 тисяч. у.о.
Селище Шевченко
Територія, прилегла до селища Котовського — між Куяльницьким лиманом і залізничною колією. За 40-50 тис. у.о. тут можна купити повноцінний будинок з ділянкою цілком заміських розмірів. Кажуть, що в цілому тут непогано. Але тільки ті, хто там виріс, чомусь прагнуть виїхати і "жити ближче до цивілізації". Хоча є і ті, хто залишається — селище продовжує розвиватися.
Автор: Артем Перфілов