Що потрібно для продажу земельної ділянки: поради та застереження

В Україні активно впроваджуються земельні реформи. Громадяни набули можливість вільно розпоряджатися своїми земельними ділянками, зокрема продавати їх, що раніше було неможливим. Фахівці приймальні Української Гельсінської спілки з прав людини в м. Одеса розповіли про актуальні реформи у земельному законодавстві, як продати та купити земельну ділянку  сільськогосподарського призначення, які документи для цього потрібні та особливості укладення угод купівлі продажу земельних ділянок.

Поетапне реформування ринку землі

З 1 липня 2021 року стартував перший етап земельної реформи. Було скасовано відповідний мораторій, який діяв ще з березня 1992 року, та дозволено продаж землі в Україні. Таким чином, громадяни України (фізичні особи) отримали змогу придбавати до 100 гектарів.

Від 1 січня 2024 року стартував другий етап земельної реформи: земельні ділянки можуть придбати не лише фізичні особи, а і юридичні, при цьому обсяг власності може становити не 100 га, а аж 10 тисяч га.

Які землі входять до складу земель сільськогосподарського призначення

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення належать:

• сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);
• несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи та прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями та дворами, землі під інфраструктурою гуртових ринків сільськогосподарської продукції, землі під об’єктами виробництва біометану, які є складовими комплексів з виробництва, переробки та зберігання сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Що потрібно для продажу земельної ділянки

Варто розпочати з того, що земельна ділянка має бути виділена в натурі (на місцевості), в неї має бути відповідний кадастровий номер. Ну і, звісно, для продажу необхідне належним чином оформлене право власності на цю земельну ділянку.

Документи, що необхідні для продажу земельної ділянки, у кожному випадку індивідуальні. Орієнтовний перелік може виглядати наступним чином:

• паспорт громадянина України;
• довідка про реєстрацію місця проживання (якщо паспорт у вигляді картки);
• РНОКПП (ідентифікаційний код);
• документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (це можуть бути державний акт на право власності на земельну ділянку, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на земельну ділянку, розпорядження тощо);
• нотаріально засвідчена згода одного з подружжя на продаж земельної ділянки, якщо вона була набута у період у шлюбі;
• договір оренди земельної ділянки емфітевзису (якщо є);
• витяг про земельну ділянку із ДЗК - можна замовити онлайн на сайті Держгеокадастру або в ЦНАПі за місцем розташування земельної ділянки;
• нормативно-грошова оцінка земельної ділянки;
• звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки - власник паю замовляє в експерта-оцінювача. Від цієї оцінки залежить, якою буде сума податків, сплачених продавцем. За законом, податок на доходи від продажу земельної ділянки визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче експертної грошової оцінки земельної ділянки. Також до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (паїв) не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку.

Що потрібно для покупки земельної ділянки

Орієнтований перелік документів може виглядати так:

• паспорт громадянина України;
• довідка про реєстрацію місця проживання (якщо паспорт у вигляді картки);
• РНОКПП (ідентифікаційний код);
• документ, що підтверджує офіційно отриманий дохід;
• нотаріальна засвідчена згода одного з подружжя на купівлю земельної ділянки тощо.

Окрім того, для укладання угоди сторонам знадобиться банківський рахунок. Оплата здійснюватиметься в безготівковій формі й тільки за наявності в покупця документів, що підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких купується право власності на землю.

Як укласти договір купівлі-продажу ділянки сільськогосподарського призначення

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Першочергово варто обрати нотаріуса, що здійснюватиме посвідчення договору. Вибір нотаріуса узгоджується сторонами договору. Проте варто звернути увагу на те, що нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцем розташування майна або за місцеперебуванням (місцем реєстрації) однієї зі сторін договору.

Потім необхідно узгодити ціну купівлі-продажу, а також розподіл витрат за послуги нотаріуса та оподаткування при укладенні договору. 

Також слід перевірити земельну ділянку за кадастровим номером у Єдиному державному реєстрі судових рішень. Таким чином ви дізнаєтеся, чи заперечувалось право власності на земельну ділянку, чи існують межові спори, чи не перебуває вона під арештом і чи не була передана в іпотеку.

І вже потім ви можете звернутися до нотаріуса з метою укладення договору. Результатом укладення та підписання договору буде внесення відомостей про укладений договір до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Чи можна продати частину земельної ділянки

Так, це можливо. Власник може прийняти таке рішення, але за певних умов. Відчуження половини, 1/3 чи інших часток ділянки потребує нотаріально посвідченої згоди кожного зі співвласників. Згідно із законом, вони мають право першочергової купівлі.

Чи можна продати земельну ділянку, яка здана в оренду

Так, але орендар має право першочергової купівлі землі сільгосппризначення. Власник повинен письмово повідомити орендаря про намір продати ділянку із зазначенням ціни. Потрібно зберігати копію поштового повідомлення про отримання адресатом цінного листа або копію листа з підписом орендаря про отримання повідомлення та датою.

Орендар може одразу письмово відмовитись від реалізації свого права, тоді угоду можна провести швидко. На прийняття рішення у орендаря є місяць, після чого можна продавати землю, у разі мовчання орендаря угоду можна провести через 31 день після дати отримання ним повідомлення. Документи потрібно надати нотаріусу.

Чи можна продати земельну ділянку без особистої присутності власника

Так, це можна зробити за дорученням. Якщо власник землі відсутній, договір купівлі продажу від його імені та в його інтересах укладає довірена особа. 

Підстава – довіреність, що засвідчена:

• українським нотаріусом у будь-якому регіоні України на блакитному бланку із внесенням до реєстру доручень;
• офіційним державним представництвом України за кордоном (консульство / посольство);
• іноземним нотаріусом з обов’язковим перекладом та апостилем.

Одеська громадська приймальня УГСПЛ надає правову допомогу постраждалим від війни за підтримки Програми Агентства США з міжнародного розвитку (USAID Ukraine – USAID Україна) "Права людини в дії", яка виконується Українською Гельсінською спілкою з прав людини. 

Юлія Лісова, Артем Таукач