Нові земельні правила: що дасть українцям закон про консолідацію

Роз'яснення Олега Нів’євського, викладача Київської школи економіки та експерта Світового банку. 

Нещодавно президент країни Петро Порошенко підписав закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Які зміни передбачає закон для власників паїв, орендарів, місцевих громад, коментує викладач Київської школи економіки та експерт Світового банку Олег Нів’євський.

Аналізуючи можливі наслідки введення в дію даного закону, хотів би зупинитись на  трьох найважливіших моментах, не всі з яких можна оцінити позитивно.

Перший. Законом урегульовується питання «нічийних» земель із так званим невизначеним юридичним статусом. Що мається на увазі? Ще у 1990-х роках частина земель перебувала у колективній власності сільськогосподарських підприємств. Під час розпаювань, коли розпайовувалися лише с/г угіддя, шляхи між земельними паями, лісосмуги «зависли у повітрі»; вони так і залишились у колективній власності, якої, за українським законодавством, уже не існувало.

У результаті, - роками розорювалися шляхи між земельними ділянками, що мали б забезпечувати доступ до них власників чи орендарів; масово вирубувалися лісосмуги, одна з найважливіших функцій яких - захищати угіддя від ерозії  ґрунтів тощо.

Згаданим законом це питання вирішується - такі землі передаються у комунальну власність органам місцевого самоврядування.

Безумовно, це – позитивний момент, оскільки закон:
а) відносить їх до земель с/г призначення;
б) відповідно, дозволяє органам місцевого самоврядування передавати їх в оренду, тобто сприяє наповненню місцевих бюджетів;
в) зобов’язує орендарів, які обробляють ділянки, що прилягають до сільських доріг, - не обмежувати доступ інших власників та орендарів до їх земельних ділянок і підтримувати лісосмуги в належному стані. 

Другий. Закон сприяє вирішенню проблеми так званої «шахматки». Для забезпечення собі достатньої кількості землі для ведення сільського господарства, одне аграрне підприємство в середньому змушене укладати близько 30 договорів для оренди 100 га. Тож доволі часто виникали ситуації, коли частина власників паїв продовжувала договір оренди, а частина – відмовлялась. Як наслідок, у межах одного поля орендар міг отримати згадану «шахматку», де частину земель він має право обробляти, а частину – ні.

Цю проблему вирішували по-різному: орендарі пропонували власникам більшу орендну плату, вдавалися до неформального обміну земельними ділянками, які ніяким чином не оформлювались і могли стати предметом рейдерських захоплень тощо.

Відтепер орендар отримав право офіційно помінятися, у разі потреби, на іншу, рівноцінну за нормативною оцінкою та рельєфом, ділянку в іншому місці. Тобто закон став на захист орендаря, що також оцінюю позитивно.

Третє. Закон надає переважне право істотним орендарям (тим, які обробляють 75% і більше поля) орендувати весь масив. Тобто крупний орендар може вимагати отримання в суборенду тих 25% землі, які обробляють інші, дрібніші, орендарі. На практиці це означає, що створено прецедент, за якого великі виробники (наприклад, агрохолдинги)  матимуть можливість «усунути» від землі менших за розмірами виробників (наприклад, малих фермерів). Фактично, у закон закладено «міну сповільненої дії» та корупціогенні ризики. Крім того, власники паїв, на додаток до мораторію та 7-річного мінімального терміну оренди, ще більше утискаються в своїх правах, оскільки фактично обмежується коло орендарів, яким вони можуть віддати в оренду свої паї.

Так, справді, закон розширює перелік інструментів для консолідації земель, але я назвав би таку консолідацію «примусовою», «адміністративною», а не ринковою, яка мала б діяти в умовах ринку сільгоспземель, а не чинного мораторію.

Оптимальним рішенням було б усунути першопричину, яка викликала проблеми як консолідації, так і черезсмужжя та «шахматок», рейдерських захоплень, тіньового ринку та ін. Маю на увазі  мораторій на продаж земель с/г призначення, що діє в Україні майже два десятиліття.

Скасування мораторію є системним інструментом ліквідації значної частини проблем у земельних відносинах, на противагу їх «симптоматичному» лікуванню, яким є ухвалення окремих законів як реакція на окремі проблеми.