Як укласти найоптимальніший для орендодавця договір оренди земельної ділянки

 Для власників землі, які не мають можливості обробляти землю самостійно, залишаються актуальними питання: як знайти добросовісного господаря для свого земельного наділу, як правильно передати в оренду ділянку, якою має бути плата за оренду землі, хто має сплачувати податки за землю, як діяти, коли орендар не сплачує орендну плату, - та багато інших.

Для власників землі, які не мають можливості обробляти землю самостійно, залишаються актуальними питання: як знайти добросовісного господаря для свого земельного наділу, як правильно передати в оренду ділянку, якою має бути плата за оренду землі, хто має сплачувати податки за землю, як діяти, коли орендар не сплачує орендну плату, - та багато інших.

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві (фермерському господарству, іншій юридичній чи фізичній особі) земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Типовий договір оренди землі затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року №220.

При укладенні договору оренди земельної частки (паю) пам’ятайте – він повинен містити перелік обов’язкових умов і це закріплено статтею 15 Закону України «Про оренду землі»:

1. Предмет та об’єкт договору.В цьому розділі має бути вказана земельна ділянка, що передається в оренду, її цільове призначення, місцезнаходження, площа (в умовних кадастрових гектарах), якісна характеристика за складом і видами угідь, наявність на ділянці об’єктів нерухомого майна та її нормативно-грошова оцінка. Звертайте увагу на те, щоб у договорі правильно зазначалась <u>вартість земельної ділянки (нормативно-грошова оцінка)</u>, оскільки саме від неї залежить в майбутньому розмір орендної плати. (Наголошуємо: при передачі в оренду земель сільськогосподарського призначення не обов'язково у експертів замовляти оцінку землі, достатньо отримати витяг із нормативної грошової оцінки в районному відділі Держгеокадастру).

2. Мета використання паю. Потурбуйтесь, щоб мета використання орендарем вашої земельної частки (паю) відповідала цільовому призначенню ділянки. Здебільшого цільове призначення земельної частки (паю) – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

3. Орендна плата. Мінімальний розмір річної орендної плати <u>не може бути меншим, ніж 3% від вартості земельної частки (паю</u>) (тобто від нормативної грошової оцінки). Така мінімальна гарантія була забезпечена з прийняттям Указу Президента України та подальшими до нього змінами від 19.08.2008 року. Звертаємо увагу на те, що нормативна грошова оцінка щороку індексується, вартість землі збільшується. Тобто, в договорі доцільно передбачити, що орендна плата щороку обчислюється із врахування індексації нормативної грошової оцінки. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

4. Термін дії договору. Тут, як правило, зазначають початок та закінчення дії договору, порядок припинення його дії. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення строк дії договору оренди не може бути меншим як 7 років, а на меліорованих землях – не менше як 10 років. Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.

5. Права та обов’язки сторін. В цій частині договору мають бути обов’язково зазначені такі обов’язки орендаря:

- протягом дії договору не змінювати цільове призначення земельної частки (паю);

- не допускати погіршення екологічного стану і родючості земельної ділянки;

- відповідати і платити за всі витрати, пов'язані з використанням ним земельної ділянки;

- своєчасно сплачувати орендну плату;

- після закінчення терміну договору оренди повернути орендодавцю орендовані землі в стані, придатному для використання за цільовим призначенням;

- за несвоєчасну сплату орендної плати - сплачувати пеню розмірі 0,2 відсотка від суми недоїмки за кожний день прострочення;

- визначити порядок відшкодування шкоди, завданої орендарем, внаслідок погіршення корисних властивостей землі, а також порядок вирішення питання щодо поліпшень земельної ділянки, проведених ним за згодою чи без згоди орендодавця.

6. Відповідальність сторін. Ця частина договору врегульовує порядок відповідальності сторін, а також встановлює випадки, у разі настання яких сторона не несе відповідальність за невиконання договору. Прикладом таких обставин може бути дія непереборної сили – природні стихійні явища, епідемії, епізоотії тощо.

7. Інші умови договору. У цій частині договору слід зазначити строк, порядок та форму оплати, що в майбутньому може заощадити вам час та кошти, які ви можете витратити на захист своїх прав у разі невиконання орендарем обов'язків за договором. Обов’язково включіть у договір положення про те, що розмір платежів за окремими формами оплати щороку має погоджуватись між сторонами шляхом унесення змін або доповнень до договору. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до рівня інфляції.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, вказаних у статті 15 Закону України «Про оренду землі», є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також визнання договору недійсним відповідно до закону.

Процес укладення договору – це процес досягнення домовленості між двома сторонами. І тут вам потрібно відстоювати свою позицію та вимагати найбільш вигідного для вас розміру орендної плати.

<u>Чи вважається продовженим договір оренди, якщо строк його дії закінчився, але орендар продовжує використовувати землю, а орендодавець не проти, щоб оренда не припинялася?</u>

Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. В такому разі додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Орендар має надіслати орендодавцю проект додаткової угоди. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

<u>Чи має переваги колишній орендар щодо укладення договору оренди на новий строк?</u>

По закінченні строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Разом з тим, звертаємо увагу, що згідно зі ст. 3 Цивільного кодексу України, одним із принципів цивільного законодавства є «свобода договору».
Тобто власник не зобов'язаний погоджуватися на ті умови, які йому не вигідні, і може відмовити орендарю у продовженні договору, або ж висунути свої умови.

<u>Чого слід остерігатися орендодавцям, щоб не бути обманутими?</u>

При укладенні договору оренди землі, земельної частки (паю), орендодавець вправі вимагати від орендаря включити, змінити або взагалі забрати той чи інший пункт договору, що, на його думку, не відповідає його інтересам. Також необхідно чітко прописувати в договорі всі істотні умови, наведені раніше, та звертати увагу на те, щоб запропонований проект договору оренди земельної ділянки відповідав Типовій формі договору оренди землі. Крім того, радимо пересвідчитись у відсутності пункту у договорі про відшкодування вкладених коштів, використаних для підвищення родючості землі у випадках не продовження договору оренди або дострокового його розірвання.

<u>Де має бути зареєстрований вже підписаний сторонами договір? </u>

Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. 3 1 січня 2016 року, згідно з Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державну реєстрацію, зокрема і договорів оренди, проводить державний реєстратор або нотаріус.

Якщо договір оренди землі укладається вперше, то спочатку він має бути зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень право власності на земельну ділянку (де ви будете вказані власником ділянки), а далі – право користування на умовах оренди на підставі укладеного договору (де користувачем буде вказаний орендар).

Відповідно до статей 35, 36 Закону України «Про оренду землі», спори, пов’язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Консультація підготовлена Татарбунарським офісом Мережі правового розвитку Одеської обласної організації ВГО "Комітет виборців України", який здійснює свою діяльність за підтримки МФ "Відродження" та співпрацює з Татарбунарською районною та міською радою, Татарбунарською районною державною адміністрацією.